撰文 潘小濤
2008/01/28, 週一
大半個中國近日遭受近年罕見的風雪吹襲，老百姓生活雪上加霜的是，十三個省市因為缺煤及電網被霜雪壓毀，要限量供電。不過，除了天災，所謂缺煤及停電，其實更多是人禍，也是國務院及中央級大國企利益衝突下，互相博弈、廝殺的結果。新華社引述國家電力調度中心指出，截至一月二十日，全國煤炭庫存量為１７７３噸，按目前耗用量，僅夠維持七天左右，這是歷史最低水平。報道引述煤炭運銷協會匿名人士說，“以前山西的煤就可以基本保證電煤需求，現在處於煤炭安全生產整改期間，山西的煤炭產量大量下滑，供應山西本地發電都有困難。”國家電網不具名負責人也表示，停電的原因，除了缺煤，跟惡劣天氣也有關係，華中華東不少電網就因為結冰而坍塌。“各地用電量激增，甚至超過夏天的負荷。”不過，這些都只是今年冬天缺電或停電的表面原因，更深層次的電力供需矛盾，潛藏於兩大勢力的“利益”衝突之下，這兩股勢力正是以國務院為代表的中共中央和中央級大型國有企業。表面上，兩者是從屬關係，中央級國企是中共附庸，對中央只有俯首聽命的份兒；而且，兩者利益應該完全一致，不應存在利益衝突的空間。不過，人體四肢尚有不受大腦指揮的時候，更何況今天的國企，早已不是計劃經濟年代的國企，特別是大型企業，絕大部分已改成股份制有限公司，且多已上市，國家則是絕對控股的大股東。電力、煤炭、電網、鐵道運輸等大型國企，就是這種類型，即使沒有上市，也要自負盈虧。這種上市國企，除了要配合中央及國務院的經濟政策，負起部分社會及管治責任，更重要的是創造盈利。它們這種追求利潤的內在衝動，跟其他民營企業沒有分別。在正常情況下，社會責任和追求利潤不存在任何衝突，國企自然對中央言聽計從，全力配合中央的政策；但是，當遇到特殊情況，特別是中央政策會損害它們利益時，國企就會採取陽奉陰違等方式，暗中抵抗中央的行政命令。從去年底開始，國務院不斷發出干預漲價的行政命令，一月十四日更明確規定，“成品油、天然氣、電力價格，以及地方管理的供電、供氣、供水、供暖、城市公交、地鐵票價等公用事業價格和遊覽參觀點門票價格，近期一律不提高”。這個“禁漲令”主要想保障老百姓的生活，以免他們在高通脹下百上加斤。對中央及國務院而言，這個也是他們保住政權、維持民望的重要手段，也是它的利益所在。但與此同時，這個“禁漲令”也嚴重損害大部分國企的利益，且絕大部分是壟斷性大型國企，因為與民生息息相關的能源、運輸等戰略性行業，都是由中央級國企控制。“禁漲”本來只需一張內部通告，甚至通過各級黨政機關傳達中央精神，已能做到，效果或許更好；但中央要讓老百姓“看到”他們控制物價的努力，才大張其鼓的發出全國通知，以贏取掌聲和喝采。對大型國企來說，他們理應服從這紙禁漲令，否則其董事長、總經理等烏紗不保。不過，他們也不會坐以待斃，置企業的利潤不顧，因而有很大誘因去自導自演的製造供應短缺的假象，以此要脅及對抗中央的禁漲令。過去兩年不斷出現的汽油短缺，如出一轍：國際油價上漲，但發改委只讓國內油價每月漲價一次，令國內與國內油價出現很大落差；而且，由於預期下月的油價繼續升高，兩大石油巨頭於是暫停供油，不僅可減少損失，還可向發改委施壓，讓油價在下個月有更大的加幅。
大雪來臨，一批遊客急忙從四川雪山撤退（法新社圖）同理，由於煤和電的成本不斷上漲，煤炭及電力系統的國企卻不能漲價，為免虧蝕擴大或盈利減少，他們必會減少煤電供應，也不在乎老百姓生活受到甚麼衝擊，甚至老百姓怨言愈大，他們的加價籌碼就愈多。這正是目前中國經濟及民生最弔詭之處！但無論如何，中國老百姓都是最大的受害者，加價嘛，他們的生活更困頓；不加嘛，又會出現供應短缺！這正是半吊子市場經濟的惡果。
2008年2月1日星期五
2008年1月26日星期六
一鳥在手，必勝過百鳥在林
惠理
長線質優之選‧
不設止蝕
長線逢低吸納
如林森池所言：「要訂下止蝕位，證明對公司毫無認識。」
理由：
一)投資者對中國股票的需求飆升，惠理基金(0806)已發展為亞洲業績最好的基金管理公司之一。惠理集團旗下盛寶資產管理有限公司於2004年12月開展業務，目的是擴闊惠理集團產品的覆蓋範疇，聚焦於主流大型股及結構性產品。盛寶的產品將重視相對表現及專注於主流大型股，而惠理則重於絕對回報及專注投資於小型至中型股。雖然如此，盛寶管理的基金依然本著惠理價值型的投資方針。該公司旗下有以下基金：
1)惠理價值基金 Value Partners Classic Fund (A Unit & B Unit)：焦點為大中華股票
2)中華匯聚基金 China Convergence Fund (前稱China ABH Shares Fund)：中華匯聚基金為惠理智者之選基金之子基金，其目標主要投資於在上海及深圳證券交易所上市的A股和B股，及香港交易所上市的H股，為單位持有人提供長期資本增值
3)Value Partners高息股票基金 Value Partners Classic Fund：透過於亞洲區中較高回報的債務及股票證券組合，為單位持有人提供資本增值及定期的收入。
4)中國大陸集點基金 Chinese Mainland Focus Fund：中國大陸焦點基金為惠理智者之選基金的子基金，其目標是透過進行與中國大陸相關的投資，以及經理認為其價值可望受惠於人民幣（中國貨幣）升值的投資，為單位持有人提供中期至長期的資本增值。此外，子基金也可持有經理認為即使人民幣匯率維持不變亦可望升值的投資。
5)亞洲價值程式基金 Asia Value Formula Fund：亞洲價值程式基金透過主要投資摩根士丹利亞洲(日本除外)指數之成分股，按3至5年之投資期計，提供長期資本增值。然而，投資者應注意，本基金並非指數基金。本基金目標是尋求比摩根士丹利亞洲(日本除外)指數更優勝表現，憑積極、系統性及可量化的「價值」方案，找出估值偏低的證券，以受惠於該等證券由短期欠缺市場效率狀況回復長期之市場效率性時會出現之向上調整。各基金表現突出，其中尤以旗艦基金──惠理價值基金 Value Partners ClassicFund (A Unit & B Unit)的表現最為突出，自1993年4月1日發行以來，截至2008年1月2日為止，其成立至今之回報達1864.5%。
二)惠理集團的基金規模僅次於日本的Sparx資產管理公司(Sparx Asset Management)，亦是本地首間上市的基金公司。藉著今次上市，惠理集團引入了中國平安保險(2318)旗下資產管理成為策略股東，涉資1.44億美元(約11.2億港元)，即佔總集資額37.9%或總股本9%。預料平安保險的入股將能與惠理基金在內地業務發展產生「協同效益」(Synergy)。預期雙方未來將會加強合作，於內地推出投資產品。
三)截至2007年6月及9月止，惠理集團管理資產分別達57億美元及64億美元。06年毛利率3%；保薦人料其未來可持續毛利率1.9%，惠理06年純利8.56億元，較05年2.37億元增261%。惠理基金管理資產總值已逾64億美元。該公司每年會按照基金個別表現，收取約15%的基金表現費，成為最主要收入來源，其餘則為基金管理費，在過往紀錄期間，基金管理費收入一般較固定開支高出約3至5倍。惠理的策略非常簡單，就是崇尚「價值投資」，即是以低於市場價值買入資產的投資策略。
四)惠理集團2006年度純利達8.6億元，按年大增約2.6倍，今年上半年度純利僅約為3.4億元，但仍較去年同期增長約1.6倍。惠理集團除了投資出色之外，更吸引的是基金業的運作模式，只要投資團隊運作不出大問題，基金公司根本是零風險的生意，籌組的基金，透過銀行和保險公司幫其分銷基金，定期收取管理費，和同客戶分享利潤，如有損失，都是客戶的錢而已。
五)惠理集團07年12月31日止年度派息不少於可供分派溢利總額的30%，以後每年度亦會按此比例派息。另惠理亦派發特別股息，即向10月24日的公司股東派付截止今年8月底8個月不超過6.6億元的股息。惠理集團預期07年每股盈利0.65元，預測07年市盈率介乎於10.5倍至11.8倍，市盈率頗合理。惠理集團成為了本港首間上市的基金公司，受惠QDII及於內地推出投資產品，集團未來中國內地業務料應有更理想的上升空間。
最後值得一提的是，早前看到《今日美國報》，該報列出了25隻25年來漲幅最高的股票。如果有人於25年前，每支押注100美元，當年的2500美元的投資，如今將可坐收68.5萬美元。最大的贏家是當中的資產管理業者：即Franklin Resources(BEN)、EatonVance(EV)與Berkshire Hathaway Inc. (BRKA & BRKB)，股價漲幅分佔第1、第3及第20名，正好引證了一句老話：「掏金不如賣鏟子給淘金的人」。
Franklin Resources是全美第4大共同基金管理業者，過去25年的股價漲幅是令人難以置信的64,224%；著名的投資大師巴菲特的Berkshire Hathaway Inc.，股價漲幅也達19,424%。鑑古可以知今，展望未來25年，若惠理集團的股價也能像美國資產管理業者般飛升
2008年1月22日星期二
中國地產熱 外國買家忙
2008年01月22日13:19
中國曾經以單調的公有住房和古老的庭院著稱﹐而如今已經成了公寓動輒價值數百萬美元、地產價格飛漲的地方。連外國人也想來分一杯羹。在年增長率超過10%的經濟推動下﹐中國主要城市的房地產價格也年復一年地以兩位數字幅度上漲。房價漲勢之劇烈令中國政府在2006年年中對外國投資實施了更為嚴格的監控﹐希望能借此抑制房價。但外國人的購房熱情依然不減。在中國生活的美國人比爾•比肖普(Bill Bishop) 2005年的時候在北京買了一套四居室的復式公寓﹐他選擇的高檔樓盤由知名開發商開發﹐併由著名的物業管理公司進行管理。這間公寓只是毛坯房（在中國買房通常都是如此）﹐裝修所花的時間和精力超出了39歲的私人投資者比肖普的預期。他買這套公寓花的錢只相當於在曼哈頓或舊金山買公寓所需款項的一個零頭﹐但他估計這套公寓現在至少比他買的時候增值了50%。房地產價格高漲的背後是待售住宅稀缺的事實。分析師們預測﹐就算因今年的北京奧運會引發的建設熱潮逐漸平息﹐房價上漲依然會持續﹐雖然西班牙的巴塞羅那和澳大利亞的悉尼等舉辦過奧運會的城市在賽事之後房市均轉向低迷。過去幾年﹐中國主要城市住宅價格的平均漲幅為15%至30%。美國房地產服務公司仲量聯行(Jones Lang Lasalle)駐北京的研究主管安娜•卡里法(Anna Kalifa)預測說﹐今年的房價還將快速上漲﹐不過漲幅會有所緩解。一些南方城市已經出現了減緩的跡象。據全球房地產顧問機構戴德梁行(DTZ Debenham Tie Leung)的數據﹐在毗鄰香港、擁有900萬人口的新興城市深圳﹐新建住宅的價格從2007年9月到年底下降了8%。其近鄰廣州的官方數據顯示﹐這個僅次於北京和上海的中國第三大城市11月新建住宅價格比10月下跌了9.9%。但是﹐許多房地產中介公司和分析師都不願意就華南的低迷態勢過多地下結論。他們強調中國的眾多中產階級不斷涌入大城市購買第一套住房。位於深圳的戴德梁行大陸住宅部主管蔣尚禮(Alan Chiang)說﹐中國的總體基本需求十分強勁﹐而且在未來十年里還將保持這種勢頭。專家表示﹐房地產熱已經從北京和上海這兩個主要的人口集中地擴散到一些二線城市﹐比如西部的成都、長三角的杭州以及青島和大連等濱海城市。隨著跨國公司向中國房地產尚不發達的地區推進﹐隨之進入的外國雇員助長了當地的房地產價格上漲。許多投資者都表示﹐自己的投資表現不錯。53歲的美國人Patty Chen住在上海﹐她說自己2005年賣掉了在這裡購置的首批公寓中的一套位於市中心的豪華公寓﹐面積170平方米﹐售價60萬美元﹐差不多是她2000年買這套公寓時的三倍。過去﹐中國的房地產併不總是這麼一片火熱。在北京的外國人曾經被強制住在政府指定的住所﹐主要是外交公寓和酒店﹐房租通常是天文數字。外國人自己買房很困難。但到20世紀90年代末及中國2001年加入世界貿易組織(World Trade Organization)之後﹐相關法令開始發生變化。如今﹐中國各大城市出現了諸多高檔開發項目──在上海﹐豪華公寓甚至賣到了2000萬美元。2007年開盤的北京銀泰中心公寓戶型從100平方米的一居室到880多平方米的復式公寓。該項目發言人稱﹐這個超高層項目已經差不多售罄。該項目由凱悅國際酒店集團(Hyatt International Corporation)、美林公司(Merrill Lynch)和中國銀泰投資有限公司(China Yintai Holdings Ltd.)合資開發。一位銷售人員說﹐該項目63層的塔樓內一套240平方米的公寓售價約合135萬美元。不過﹐仲量聯行表示﹐在北京﹐一套150多平方米的歐式公寓平均售價為40萬美元左右﹐而同樣質量和面積的公寓在上海要賣到52萬美元﹐在成都為19萬美元。由於擔心房地產投機行為拉高房價﹐2006年7月﹐中國政府出台政策﹐大大限制了外國人的購房能力。根據規定﹐外國人在華居住一年以上才能購房﹐而且同一時期僅能擁有一套住房。居住期滿一年的要求適用於所有外國人﹐有大陸工作簽證的台灣和香港居民不受此限。但跟中國大多數法律一樣﹐這一規定也存在灰色地帶。一些外國人第一年在華期間多次出入境﹐但仍獲准購房。為外國購房者提供服務的北京房地產經紀人Kevin Tu說﹐法令沒有明確規定這一年期限如何計算。經紀人們還說﹐在這一新規定出台前已經擁有多套住房的外國人可以保留原有住房﹐而且還可以再買一套。在上海的Patty Chen說﹐規定更改之前她已經有7套住房﹐頒佈新規定後她又買了一套﹐沒有遇到任何問題。投資中國房地產的其他方式包括在中國開公司或是將錢投入房地產開發公司。北京的房地產服務公司Yellowstar Capital LLC從美國投資者那裡籌資運作﹐目前他們投在中國房地產市場的資金超過了3000萬美元。該公司的共同創始人佈雷特•亞倫(Brett Aaron)是紐約長島人﹐在亞洲生活多年﹐他說﹕“紐約的房地產漲得太高﹐我錯過了機會。我來到北京﹐看到那麼多外國人……我覺得﹐如果我們能設計和開發一個高質量的住宅項目﹐那會是個好主意。”在中國購買房地產還有另外一些潛在的不利條件。外國人必須在當地貸款﹐首付款最低通常為三成。如果買家已經有了一筆抵押貸款﹐貸款機構有時只提供總價五成至六成的按揭。購房後五年內出售的房產需交納5%的稅﹐這項稅費是為了打擊投機而設置的。仲量聯行的卡里法說﹐對開發商的背景進行調查尤為重要﹐因為買家通常必須在項目完工之前就將房款交給開發商﹐而中國缺少提供安全保障的第三方機構。事實上﹐一些業主在協議的交付日期過了一年甚至更長時間以後才得以入住。鑒於中國的所有土地都歸政府所有﹐購置房地產在嚴格意義上其實只是長期租賃﹐最長年限通常為70年。不過﹐卡里法說﹐任何人如果有意在中國生活至少三到五年﹐投資購房就很劃算。她說﹕“住宅市場需求很強勁。人們都在尋求投資選擇﹐而投資房產最簡單不過了。”LORETTA CHAO / JASON LEOW
中國曾經以單調的公有住房和古老的庭院著稱﹐而如今已經成了公寓動輒價值數百萬美元、地產價格飛漲的地方。連外國人也想來分一杯羹。在年增長率超過10%的經濟推動下﹐中國主要城市的房地產價格也年復一年地以兩位數字幅度上漲。房價漲勢之劇烈令中國政府在2006年年中對外國投資實施了更為嚴格的監控﹐希望能借此抑制房價。但外國人的購房熱情依然不減。在中國生活的美國人比爾•比肖普(Bill Bishop) 2005年的時候在北京買了一套四居室的復式公寓﹐他選擇的高檔樓盤由知名開發商開發﹐併由著名的物業管理公司進行管理。這間公寓只是毛坯房（在中國買房通常都是如此）﹐裝修所花的時間和精力超出了39歲的私人投資者比肖普的預期。他買這套公寓花的錢只相當於在曼哈頓或舊金山買公寓所需款項的一個零頭﹐但他估計這套公寓現在至少比他買的時候增值了50%。房地產價格高漲的背後是待售住宅稀缺的事實。分析師們預測﹐就算因今年的北京奧運會引發的建設熱潮逐漸平息﹐房價上漲依然會持續﹐雖然西班牙的巴塞羅那和澳大利亞的悉尼等舉辦過奧運會的城市在賽事之後房市均轉向低迷。過去幾年﹐中國主要城市住宅價格的平均漲幅為15%至30%。美國房地產服務公司仲量聯行(Jones Lang Lasalle)駐北京的研究主管安娜•卡里法(Anna Kalifa)預測說﹐今年的房價還將快速上漲﹐不過漲幅會有所緩解。一些南方城市已經出現了減緩的跡象。據全球房地產顧問機構戴德梁行(DTZ Debenham Tie Leung)的數據﹐在毗鄰香港、擁有900萬人口的新興城市深圳﹐新建住宅的價格從2007年9月到年底下降了8%。其近鄰廣州的官方數據顯示﹐這個僅次於北京和上海的中國第三大城市11月新建住宅價格比10月下跌了9.9%。但是﹐許多房地產中介公司和分析師都不願意就華南的低迷態勢過多地下結論。他們強調中國的眾多中產階級不斷涌入大城市購買第一套住房。位於深圳的戴德梁行大陸住宅部主管蔣尚禮(Alan Chiang)說﹐中國的總體基本需求十分強勁﹐而且在未來十年里還將保持這種勢頭。專家表示﹐房地產熱已經從北京和上海這兩個主要的人口集中地擴散到一些二線城市﹐比如西部的成都、長三角的杭州以及青島和大連等濱海城市。隨著跨國公司向中國房地產尚不發達的地區推進﹐隨之進入的外國雇員助長了當地的房地產價格上漲。許多投資者都表示﹐自己的投資表現不錯。53歲的美國人Patty Chen住在上海﹐她說自己2005年賣掉了在這裡購置的首批公寓中的一套位於市中心的豪華公寓﹐面積170平方米﹐售價60萬美元﹐差不多是她2000年買這套公寓時的三倍。過去﹐中國的房地產併不總是這麼一片火熱。在北京的外國人曾經被強制住在政府指定的住所﹐主要是外交公寓和酒店﹐房租通常是天文數字。外國人自己買房很困難。但到20世紀90年代末及中國2001年加入世界貿易組織(World Trade Organization)之後﹐相關法令開始發生變化。如今﹐中國各大城市出現了諸多高檔開發項目──在上海﹐豪華公寓甚至賣到了2000萬美元。2007年開盤的北京銀泰中心公寓戶型從100平方米的一居室到880多平方米的復式公寓。該項目發言人稱﹐這個超高層項目已經差不多售罄。該項目由凱悅國際酒店集團(Hyatt International Corporation)、美林公司(Merrill Lynch)和中國銀泰投資有限公司(China Yintai Holdings Ltd.)合資開發。一位銷售人員說﹐該項目63層的塔樓內一套240平方米的公寓售價約合135萬美元。不過﹐仲量聯行表示﹐在北京﹐一套150多平方米的歐式公寓平均售價為40萬美元左右﹐而同樣質量和面積的公寓在上海要賣到52萬美元﹐在成都為19萬美元。由於擔心房地產投機行為拉高房價﹐2006年7月﹐中國政府出台政策﹐大大限制了外國人的購房能力。根據規定﹐外國人在華居住一年以上才能購房﹐而且同一時期僅能擁有一套住房。居住期滿一年的要求適用於所有外國人﹐有大陸工作簽證的台灣和香港居民不受此限。但跟中國大多數法律一樣﹐這一規定也存在灰色地帶。一些外國人第一年在華期間多次出入境﹐但仍獲准購房。為外國購房者提供服務的北京房地產經紀人Kevin Tu說﹐法令沒有明確規定這一年期限如何計算。經紀人們還說﹐在這一新規定出台前已經擁有多套住房的外國人可以保留原有住房﹐而且還可以再買一套。在上海的Patty Chen說﹐規定更改之前她已經有7套住房﹐頒佈新規定後她又買了一套﹐沒有遇到任何問題。投資中國房地產的其他方式包括在中國開公司或是將錢投入房地產開發公司。北京的房地產服務公司Yellowstar Capital LLC從美國投資者那裡籌資運作﹐目前他們投在中國房地產市場的資金超過了3000萬美元。該公司的共同創始人佈雷特•亞倫(Brett Aaron)是紐約長島人﹐在亞洲生活多年﹐他說﹕“紐約的房地產漲得太高﹐我錯過了機會。我來到北京﹐看到那麼多外國人……我覺得﹐如果我們能設計和開發一個高質量的住宅項目﹐那會是個好主意。”在中國購買房地產還有另外一些潛在的不利條件。外國人必須在當地貸款﹐首付款最低通常為三成。如果買家已經有了一筆抵押貸款﹐貸款機構有時只提供總價五成至六成的按揭。購房後五年內出售的房產需交納5%的稅﹐這項稅費是為了打擊投機而設置的。仲量聯行的卡里法說﹐對開發商的背景進行調查尤為重要﹐因為買家通常必須在項目完工之前就將房款交給開發商﹐而中國缺少提供安全保障的第三方機構。事實上﹐一些業主在協議的交付日期過了一年甚至更長時間以後才得以入住。鑒於中國的所有土地都歸政府所有﹐購置房地產在嚴格意義上其實只是長期租賃﹐最長年限通常為70年。不過﹐卡里法說﹐任何人如果有意在中國生活至少三到五年﹐投資購房就很劃算。她說﹕“住宅市場需求很強勁。人們都在尋求投資選擇﹐而投資房產最簡單不過了。”LORETTA CHAO / JASON LEOW
泡沫?? no way
今天恒指大跌1400點，國企指數亦跌1000點，使得人心虛怯，市場開始升高恐慌性情緒。不過，基本面顯示，現時恒指的預期08年P/E只是15X-16X，可是恒指的結構中已經有52%是由每年平均增長30%的國企紅籌所組成，因此現價實屬便宜超值。另一方面，現時香港銀行的貸存比率只是約50%，即是說香港銀行體系每接收$100元存款才借$50元出街，唔似香港在73、87、97年金融風暴時的銀行貸存比率都是千篇一律超過100%這條泡沫分界線，所以現時香港市場根本沒有泡沫可言。香港和中國的08年預期GDP分別都有5%及10%，亦預期08年人民幣升值8%-10%(即是那些賺取人民幣的上市公司其08年每股盈利會自動上升8%-10%)，加上負利率效應開始才逐漸出現，在此情況下才賤價出貨真是對唔住自己了。正是如此，既然基本面良好，現在正是人棄我取的好時機。眼見恒指已貼近牛熊分界線23400點，故今天決定開始Shopping，現時已開始在$33買入2628中人壽和逐步分注買入匯豐。我唔係神仙，恒指是否在牛熊分界線23400點見底好難講，不過我只知在此環境下中港牛市一定無可以會死。而且在人民幣升值和美元歐羅貶值已成為國際共識的情況下全球資金最終一定會追逐人民幣資產，以賺取人民幣為主兼盈利屬高增長的香港H股紅籌一定會是投資首選。只要次按壞消息盡出的時候，可以預見恒指和國指反彈大升的程度肯定是會嚇死人~
2008年1月18日星期五
中国房地产牛市末死 --- 陶冬
中国的房地产业正面临着近年罕见的冷锋，政府调控措施接连出台，市场调整已经开始，整个市场颇有山雨欲来之势。笔者认为，这是一场短暂但强劲的调整，住宅成交量跌，不过房价跌幅可能有限。
房地产市场调整一般分三期进行。第一期是观望期，交易量大幅减少而价格微跌；第二期是恐慌期，交易量与房价同时大跌；第三期是恢复期，交易量在低位回稳而价格缓跌。房价下跌的主要杀伤来自第二期，杀伤力度则取决于恐慌程度以及持续时间。
从二○○七年夏季开始，北京实施房地产新政，从土地、信贷、按揭等不同角度打压楼市，全国住房成交进入胶着状态。至十一月，深圳、广州房价出现明显下滑，部分开发商开始减价促销。新楼盘质量上的差异造成价格上的不可比性，住宅的平均价格并不是衡量房价走势的可靠指标。同时地方政府纷纷限制高端住宅的销售，推出更多的廉价房，制造平均价格下降的假象，向中央交差。笔者的判断是，市场气氛已经明显转弱，成交量下降，但是多数城市的房价平稳中略有回落。
在一轮疯狂之后，房地产市场出现冷静期其实十分正常。重要的是冷静期之后，市场走势如何。笔者认为房价短期向下，中期反弹。政府在近期还会有新的针对房地产市场的打压措施出台，物业税更是悬在空中的一把利刃。住房的本土购买力已在上一轮升市中消耗了大部分，海外热钱流入则受到次贷危机以及中国严控资金流入的双重打击，股市上的财富创造速度也已大大放慢。
不过笔者看好中国房地产的中期（六至十二个月）前景。从供应上看，近年的反贪污活动，大幅度减少了新地的批出，加上闲置地收回和新建成楼面，开发商手中的土地储备在减少。宏观调控几乎将银行对开发商的贷款全部收回，导致二○○六年住宅楼面建筑速度下跌近四成，这些导致新楼盘数量在今后两年减少，也增强了开发商观望和「捂盘」的信心。
从需求上看，中国的财富爆炸仍在进行中，人民收入增长良好。普通居民的资产中，七○％仍为银行储蓄，而负利率不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。中国人民银行加息以及限制第二套住房的按揭贷款,短期对楼市构成冲击,但是中国的利率水平(无论以历史水平还是以通胀水平衡量)其实很低,而且中国的平均按揭借贷量,仅为购房成本的四成,在世界上也算低的.今天的买方，并非购买力耗尽，而是处在观望状况。
在政策上，政府的本意是维护房地产市场稳定，制造和谐社会。房价飙升会诱发社会矛盾，不过房价急跌同样不利于社会和谐。房价急跌可能对消费造成的负面影响，更是难以预估的。韩国的卢武弦政府推出强硬措施（包括物业税），导致全国房价爆跌，内需疲软，最后执政党黯然下台。相信北京在房地产的政策上，一定会适可而止。解决中国弱势群体的住房需求的根本出路在于提供廉租房，而非将房价大幅压低,彻底打死。
房价的调整幅度，很大程度取决于开发商的现金流。当成交量下降，售房回款减少时，开发商的现金流必然受到影响。如果财力较弱的开发商支持不住，大幅降价出货，则会对房价构成冲击，甚至拉垮大市。不过必须看到，今天大开发商的财力远比几年前雄厚。一批开发商通过上市，募集到资金,更找到了资本运作的平台，政府限制银行贷款，已奈何不得他们。另一批开发商在海外发行了债券，他们的资金成本不高，考虑到人民币升值因素和国内通胀因素,这些资金几乎可以说是零成本。此外，大型企业的现金十分充沛，对房地产项目更是虎视眈眈。在整体行业资金尚算充裕（当然房地产从来都是高杠杆行业），经济中又是流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往会被购并，而不至于跳楼大减价。这是笔者认为中国房价暂时难大跌的主要理由。
发改委、建设部出台了大量房地产政策，许多是反市场的，有些根本就是搬起石头砸自己的脚。当年以行政手段切断给予开发商的信贷，本意是打击炒作、稳定楼市，但结果是新增楼盘减少，反被开发商坐大。笔者认为最近推出的政策，会推迟购买力的释放，加快行业整固，但是最终应该会带来新一轮房地产涨势。
人民币升值以及美元贬值,是看好中国房地产的另一个原因。笔者估计2008年人民币对美元可能升值10%,较之前呈明显的加速.人民币每年升值的幅度,已经超出其它各国的利率水平,不仅抵消掉资金成本,还有赚头.外币借贷买中国的房地产,实际上是很好的套利交易。同时,中国的通货膨胀率已经大幅高过储蓄利率,银行储蓄面临贬值,买楼也是保值的工具.
通览世界现代经济史，持续的负实际利率，无一例外地带来房地产牛市；本国货市汇率严重低估而升值已经开始，无一例外地带来房地产牛市。如此的资金成本、如此的汇率前景、如此的收入增长，中国房地产价格上升的动力自然大过下调的压力。
笔者认为，二○○八年的中国房地产，是二○○五年上海房地产的翻版:政策打压→观望→成交大跌/价格小跌→行业整固→突然反弹。这可能是一个6-12个月的调整。
中国的房地产牛市未死。
本文原载于财讯月刊，为个人观点，并非任何劝诱或投资建议
房地产市场调整一般分三期进行。第一期是观望期，交易量大幅减少而价格微跌；第二期是恐慌期，交易量与房价同时大跌；第三期是恢复期，交易量在低位回稳而价格缓跌。房价下跌的主要杀伤来自第二期，杀伤力度则取决于恐慌程度以及持续时间。
从二○○七年夏季开始，北京实施房地产新政，从土地、信贷、按揭等不同角度打压楼市，全国住房成交进入胶着状态。至十一月，深圳、广州房价出现明显下滑，部分开发商开始减价促销。新楼盘质量上的差异造成价格上的不可比性，住宅的平均价格并不是衡量房价走势的可靠指标。同时地方政府纷纷限制高端住宅的销售，推出更多的廉价房，制造平均价格下降的假象，向中央交差。笔者的判断是，市场气氛已经明显转弱，成交量下降，但是多数城市的房价平稳中略有回落。
在一轮疯狂之后，房地产市场出现冷静期其实十分正常。重要的是冷静期之后，市场走势如何。笔者认为房价短期向下，中期反弹。政府在近期还会有新的针对房地产市场的打压措施出台，物业税更是悬在空中的一把利刃。住房的本土购买力已在上一轮升市中消耗了大部分，海外热钱流入则受到次贷危机以及中国严控资金流入的双重打击，股市上的财富创造速度也已大大放慢。
不过笔者看好中国房地产的中期（六至十二个月）前景。从供应上看，近年的反贪污活动，大幅度减少了新地的批出，加上闲置地收回和新建成楼面，开发商手中的土地储备在减少。宏观调控几乎将银行对开发商的贷款全部收回，导致二○○六年住宅楼面建筑速度下跌近四成，这些导致新楼盘数量在今后两年减少，也增强了开发商观望和「捂盘」的信心。
从需求上看，中国的财富爆炸仍在进行中，人民收入增长良好。普通居民的资产中，七○％仍为银行储蓄，而负利率不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。中国人民银行加息以及限制第二套住房的按揭贷款,短期对楼市构成冲击,但是中国的利率水平(无论以历史水平还是以通胀水平衡量)其实很低,而且中国的平均按揭借贷量,仅为购房成本的四成,在世界上也算低的.今天的买方，并非购买力耗尽，而是处在观望状况。
在政策上，政府的本意是维护房地产市场稳定，制造和谐社会。房价飙升会诱发社会矛盾，不过房价急跌同样不利于社会和谐。房价急跌可能对消费造成的负面影响，更是难以预估的。韩国的卢武弦政府推出强硬措施（包括物业税），导致全国房价爆跌，内需疲软，最后执政党黯然下台。相信北京在房地产的政策上，一定会适可而止。解决中国弱势群体的住房需求的根本出路在于提供廉租房，而非将房价大幅压低,彻底打死。
房价的调整幅度，很大程度取决于开发商的现金流。当成交量下降，售房回款减少时，开发商的现金流必然受到影响。如果财力较弱的开发商支持不住，大幅降价出货，则会对房价构成冲击，甚至拉垮大市。不过必须看到，今天大开发商的财力远比几年前雄厚。一批开发商通过上市，募集到资金,更找到了资本运作的平台，政府限制银行贷款，已奈何不得他们。另一批开发商在海外发行了债券，他们的资金成本不高，考虑到人民币升值因素和国内通胀因素,这些资金几乎可以说是零成本。此外，大型企业的现金十分充沛，对房地产项目更是虎视眈眈。在整体行业资金尚算充裕（当然房地产从来都是高杠杆行业），经济中又是流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往会被购并，而不至于跳楼大减价。这是笔者认为中国房价暂时难大跌的主要理由。
发改委、建设部出台了大量房地产政策，许多是反市场的，有些根本就是搬起石头砸自己的脚。当年以行政手段切断给予开发商的信贷，本意是打击炒作、稳定楼市，但结果是新增楼盘减少，反被开发商坐大。笔者认为最近推出的政策，会推迟购买力的释放，加快行业整固，但是最终应该会带来新一轮房地产涨势。
人民币升值以及美元贬值,是看好中国房地产的另一个原因。笔者估计2008年人民币对美元可能升值10%,较之前呈明显的加速.人民币每年升值的幅度,已经超出其它各国的利率水平,不仅抵消掉资金成本,还有赚头.外币借贷买中国的房地产,实际上是很好的套利交易。同时,中国的通货膨胀率已经大幅高过储蓄利率,银行储蓄面临贬值,买楼也是保值的工具.
通览世界现代经济史，持续的负实际利率，无一例外地带来房地产牛市；本国货市汇率严重低估而升值已经开始，无一例外地带来房地产牛市。如此的资金成本、如此的汇率前景、如此的收入增长，中国房地产价格上升的动力自然大过下调的压力。
笔者认为，二○○八年的中国房地产，是二○○五年上海房地产的翻版:政策打压→观望→成交大跌/价格小跌→行业整固→突然反弹。这可能是一个6-12个月的调整。
中国的房地产牛市未死。
本文原载于财讯月刊，为个人观点，并非任何劝诱或投资建议
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