2008年01月22日13:19
中國曾經以單調的公有住房和古老的庭院著稱﹐而如今已經成了公寓動輒價值數百萬美元、地產價格飛漲的地方。連外國人也想來分一杯羹。在年增長率超過10%的經濟推動下﹐中國主要城市的房地產價格也年復一年地以兩位數字幅度上漲。房價漲勢之劇烈令中國政府在2006年年中對外國投資實施了更為嚴格的監控﹐希望能借此抑制房價。但外國人的購房熱情依然不減。在中國生活的美國人比爾•比肖普(Bill Bishop) 2005年的時候在北京買了一套四居室的復式公寓﹐他選擇的高檔樓盤由知名開發商開發﹐併由著名的物業管理公司進行管理。這間公寓只是毛坯房（在中國買房通常都是如此）﹐裝修所花的時間和精力超出了39歲的私人投資者比肖普的預期。他買這套公寓花的錢只相當於在曼哈頓或舊金山買公寓所需款項的一個零頭﹐但他估計這套公寓現在至少比他買的時候增值了50%。房地產價格高漲的背後是待售住宅稀缺的事實。分析師們預測﹐就算因今年的北京奧運會引發的建設熱潮逐漸平息﹐房價上漲依然會持續﹐雖然西班牙的巴塞羅那和澳大利亞的悉尼等舉辦過奧運會的城市在賽事之後房市均轉向低迷。過去幾年﹐中國主要城市住宅價格的平均漲幅為15%至30%。美國房地產服務公司仲量聯行(Jones Lang Lasalle)駐北京的研究主管安娜•卡里法(Anna Kalifa)預測說﹐今年的房價還將快速上漲﹐不過漲幅會有所緩解。一些南方城市已經出現了減緩的跡象。據全球房地產顧問機構戴德梁行(DTZ Debenham Tie Leung)的數據﹐在毗鄰香港、擁有900萬人口的新興城市深圳﹐新建住宅的價格從2007年9月到年底下降了8%。其近鄰廣州的官方數據顯示﹐這個僅次於北京和上海的中國第三大城市11月新建住宅價格比10月下跌了9.9%。但是﹐許多房地產中介公司和分析師都不願意就華南的低迷態勢過多地下結論。他們強調中國的眾多中產階級不斷涌入大城市購買第一套住房。位於深圳的戴德梁行大陸住宅部主管蔣尚禮(Alan Chiang)說﹐中國的總體基本需求十分強勁﹐而且在未來十年里還將保持這種勢頭。專家表示﹐房地產熱已經從北京和上海這兩個主要的人口集中地擴散到一些二線城市﹐比如西部的成都、長三角的杭州以及青島和大連等濱海城市。隨著跨國公司向中國房地產尚不發達的地區推進﹐隨之進入的外國雇員助長了當地的房地產價格上漲。許多投資者都表示﹐自己的投資表現不錯。53歲的美國人Patty Chen住在上海﹐她說自己2005年賣掉了在這裡購置的首批公寓中的一套位於市中心的豪華公寓﹐面積170平方米﹐售價60萬美元﹐差不多是她2000年買這套公寓時的三倍。過去﹐中國的房地產併不總是這麼一片火熱。在北京的外國人曾經被強制住在政府指定的住所﹐主要是外交公寓和酒店﹐房租通常是天文數字。外國人自己買房很困難。但到20世紀90年代末及中國2001年加入世界貿易組織(World Trade Organization)之後﹐相關法令開始發生變化。如今﹐中國各大城市出現了諸多高檔開發項目──在上海﹐豪華公寓甚至賣到了2000萬美元。2007年開盤的北京銀泰中心公寓戶型從100平方米的一居室到880多平方米的復式公寓。該項目發言人稱﹐這個超高層項目已經差不多售罄。該項目由凱悅國際酒店集團(Hyatt International Corporation)、美林公司(Merrill Lynch)和中國銀泰投資有限公司(China Yintai Holdings Ltd.)合資開發。一位銷售人員說﹐該項目63層的塔樓內一套240平方米的公寓售價約合135萬美元。不過﹐仲量聯行表示﹐在北京﹐一套150多平方米的歐式公寓平均售價為40萬美元左右﹐而同樣質量和面積的公寓在上海要賣到52萬美元﹐在成都為19萬美元。由於擔心房地產投機行為拉高房價﹐2006年7月﹐中國政府出台政策﹐大大限制了外國人的購房能力。根據規定﹐外國人在華居住一年以上才能購房﹐而且同一時期僅能擁有一套住房。居住期滿一年的要求適用於所有外國人﹐有大陸工作簽證的台灣和香港居民不受此限。但跟中國大多數法律一樣﹐這一規定也存在灰色地帶。一些外國人第一年在華期間多次出入境﹐但仍獲准購房。為外國購房者提供服務的北京房地產經紀人Kevin Tu說﹐法令沒有明確規定這一年期限如何計算。經紀人們還說﹐在這一新規定出台前已經擁有多套住房的外國人可以保留原有住房﹐而且還可以再買一套。在上海的Patty Chen說﹐規定更改之前她已經有7套住房﹐頒佈新規定後她又買了一套﹐沒有遇到任何問題。投資中國房地產的其他方式包括在中國開公司或是將錢投入房地產開發公司。北京的房地產服務公司Yellowstar Capital LLC從美國投資者那裡籌資運作﹐目前他們投在中國房地產市場的資金超過了3000萬美元。該公司的共同創始人佈雷特•亞倫(Brett Aaron)是紐約長島人﹐在亞洲生活多年﹐他說﹕“紐約的房地產漲得太高﹐我錯過了機會。我來到北京﹐看到那麼多外國人……我覺得﹐如果我們能設計和開發一個高質量的住宅項目﹐那會是個好主意。”在中國購買房地產還有另外一些潛在的不利條件。外國人必須在當地貸款﹐首付款最低通常為三成。如果買家已經有了一筆抵押貸款﹐貸款機構有時只提供總價五成至六成的按揭。購房後五年內出售的房產需交納5%的稅﹐這項稅費是為了打擊投機而設置的。仲量聯行的卡里法說﹐對開發商的背景進行調查尤為重要﹐因為買家通常必須在項目完工之前就將房款交給開發商﹐而中國缺少提供安全保障的第三方機構。事實上﹐一些業主在協議的交付日期過了一年甚至更長時間以後才得以入住。鑒於中國的所有土地都歸政府所有﹐購置房地產在嚴格意義上其實只是長期租賃﹐最長年限通常為70年。不過﹐卡里法說﹐任何人如果有意在中國生活至少三到五年﹐投資購房就很劃算。她說﹕“住宅市場需求很強勁。人們都在尋求投資選擇﹐而投資房產最簡單不過了。”LORETTA CHAO / JASON LEOW
2008年1月22日星期二
泡沫?? no way
今天恒指大跌1400點，國企指數亦跌1000點，使得人心虛怯，市場開始升高恐慌性情緒。不過，基本面顯示，現時恒指的預期08年P/E只是15X-16X，可是恒指的結構中已經有52%是由每年平均增長30%的國企紅籌所組成，因此現價實屬便宜超值。另一方面，現時香港銀行的貸存比率只是約50%，即是說香港銀行體系每接收$100元存款才借$50元出街，唔似香港在73、87、97年金融風暴時的銀行貸存比率都是千篇一律超過100%這條泡沫分界線，所以現時香港市場根本沒有泡沫可言。香港和中國的08年預期GDP分別都有5%及10%，亦預期08年人民幣升值8%-10%(即是那些賺取人民幣的上市公司其08年每股盈利會自動上升8%-10%)，加上負利率效應開始才逐漸出現，在此情況下才賤價出貨真是對唔住自己了。正是如此，既然基本面良好，現在正是人棄我取的好時機。眼見恒指已貼近牛熊分界線23400點，故今天決定開始Shopping，現時已開始在$33買入2628中人壽和逐步分注買入匯豐。我唔係神仙，恒指是否在牛熊分界線23400點見底好難講，不過我只知在此環境下中港牛市一定無可以會死。而且在人民幣升值和美元歐羅貶值已成為國際共識的情況下全球資金最終一定會追逐人民幣資產，以賺取人民幣為主兼盈利屬高增長的香港H股紅籌一定會是投資首選。只要次按壞消息盡出的時候，可以預見恒指和國指反彈大升的程度肯定是會嚇死人~
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