dream
Dream
2008年1月26日星期六
一鳥在手，必勝過百鳥在林
惠理
長線質優之選‧
不設止蝕
長線逢低吸納
如林森池所言：「要訂下止蝕位，證明對公司毫無認識。」
理由：
一)投資者對中國股票的需求飆升，惠理基金(0806)已發展為亞洲業績最好的基金管理公司之一。惠理集團旗下盛寶資產管理有限公司於2004年12月開展業務，目的是擴闊惠理集團產品的覆蓋範疇，聚焦於主流大型股及結構性產品。盛寶的產品將重視相對表現及專注於主流大型股，而惠理則重於絕對回報及專注投資於小型至中型股。雖然如此，盛寶管理的基金依然本著惠理價值型的投資方針。該公司旗下有以下基金：
1)惠理價值基金 Value Partners Classic Fund (A Unit & B Unit)：焦點為大中華股票
2)中華匯聚基金 China Convergence Fund (前稱China ABH Shares Fund)：中華匯聚基金為惠理智者之選基金之子基金，其目標主要投資於在上海及深圳證券交易所上市的A股和B股，及香港交易所上市的H股，為單位持有人提供長期資本增值
3)Value Partners高息股票基金 Value Partners Classic Fund：透過於亞洲區中較高回報的債務及股票證券組合，為單位持有人提供資本增值及定期的收入。
4)中國大陸集點基金 Chinese Mainland Focus Fund：中國大陸焦點基金為惠理智者之選基金的子基金，其目標是透過進行與中國大陸相關的投資，以及經理認為其價值可望受惠於人民幣（中國貨幣）升值的投資，為單位持有人提供中期至長期的資本增值。此外，子基金也可持有經理認為即使人民幣匯率維持不變亦可望升值的投資。
5)亞洲價值程式基金 Asia Value Formula Fund：亞洲價值程式基金透過主要投資摩根士丹利亞洲(日本除外)指數之成分股，按3至5年之投資期計，提供長期資本增值。然而，投資者應注意，本基金並非指數基金。本基金目標是尋求比摩根士丹利亞洲(日本除外)指數更優勝表現，憑積極、系統性及可量化的「價值」方案，找出估值偏低的證券，以受惠於該等證券由短期欠缺市場效率狀況回復長期之市場效率性時會出現之向上調整。各基金表現突出，其中尤以旗艦基金──惠理價值基金 Value Partners ClassicFund (A Unit & B Unit)的表現最為突出，自1993年4月1日發行以來，截至2008年1月2日為止，其成立至今之回報達1864.5%。
二)惠理集團的基金規模僅次於日本的Sparx資產管理公司(Sparx Asset Management)，亦是本地首間上市的基金公司。藉著今次上市，惠理集團引入了中國平安保險(2318)旗下資產管理成為策略股東，涉資1.44億美元(約11.2億港元)，即佔總集資額37.9%或總股本9%。預料平安保險的入股將能與惠理基金在內地業務發展產生「協同效益」(Synergy)。預期雙方未來將會加強合作，於內地推出投資產品。
三)截至2007年6月及9月止，惠理集團管理資產分別達57億美元及64億美元。06年毛利率3%；保薦人料其未來可持續毛利率1.9%，惠理06年純利8.56億元，較05年2.37億元增261%。惠理基金管理資產總值已逾64億美元。該公司每年會按照基金個別表現，收取約15%的基金表現費，成為最主要收入來源，其餘則為基金管理費，在過往紀錄期間，基金管理費收入一般較固定開支高出約3至5倍。惠理的策略非常簡單，就是崇尚「價值投資」，即是以低於市場價值買入資產的投資策略。
四)惠理集團2006年度純利達8.6億元，按年大增約2.6倍，今年上半年度純利僅約為3.4億元，但仍較去年同期增長約1.6倍。惠理集團除了投資出色之外，更吸引的是基金業的運作模式，只要投資團隊運作不出大問題，基金公司根本是零風險的生意，籌組的基金，透過銀行和保險公司幫其分銷基金，定期收取管理費，和同客戶分享利潤，如有損失，都是客戶的錢而已。
五)惠理集團07年12月31日止年度派息不少於可供分派溢利總額的30%，以後每年度亦會按此比例派息。另惠理亦派發特別股息，即向10月24日的公司股東派付截止今年8月底8個月不超過6.6億元的股息。惠理集團預期07年每股盈利0.65元，預測07年市盈率介乎於10.5倍至11.8倍，市盈率頗合理。惠理集團成為了本港首間上市的基金公司，受惠QDII及於內地推出投資產品，集團未來中國內地業務料應有更理想的上升空間。
最後值得一提的是，早前看到《今日美國報》，該報列出了25隻25年來漲幅最高的股票。如果有人於25年前，每支押注100美元，當年的2500美元的投資，如今將可坐收68.5萬美元。最大的贏家是當中的資產管理業者：即Franklin Resources(BEN)、EatonVance(EV)與Berkshire Hathaway Inc. (BRKA & BRKB)，股價漲幅分佔第1、第3及第20名，正好引證了一句老話：「掏金不如賣鏟子給淘金的人」。
Franklin Resources是全美第4大共同基金管理業者，過去25年的股價漲幅是令人難以置信的64,224%；著名的投資大師巴菲特的Berkshire Hathaway Inc.，股價漲幅也達19,424%。鑑古可以知今，展望未來25年，若惠理集團的股價也能像美國資產管理業者般飛升
2008年1月22日星期二
中國地產熱 外國買家忙
2008年01月22日13:19
中國曾經以單調的公有住房和古老的庭院著稱﹐而如今已經成了公寓動輒價值數百萬美元、地產價格飛漲的地方。連外國人也想來分一杯羹。在年增長率超過10%的經濟推動下﹐中國主要城市的房地產價格也年復一年地以兩位數字幅度上漲。房價漲勢之劇烈令中國政府在2006年年中對外國投資實施了更為嚴格的監控﹐希望能借此抑制房價。但外國人的購房熱情依然不減。在中國生活的美國人比爾•比肖普(Bill Bishop) 2005年的時候在北京買了一套四居室的復式公寓﹐他選擇的高檔樓盤由知名開發商開發﹐併由著名的物業管理公司進行管理。這間公寓只是毛坯房（在中國買房通常都是如此）﹐裝修所花的時間和精力超出了39歲的私人投資者比肖普的預期。他買這套公寓花的錢只相當於在曼哈頓或舊金山買公寓所需款項的一個零頭﹐但他估計這套公寓現在至少比他買的時候增值了50%。房地產價格高漲的背後是待售住宅稀缺的事實。分析師們預測﹐就算因今年的北京奧運會引發的建設熱潮逐漸平息﹐房價上漲依然會持續﹐雖然西班牙的巴塞羅那和澳大利亞的悉尼等舉辦過奧運會的城市在賽事之後房市均轉向低迷。過去幾年﹐中國主要城市住宅價格的平均漲幅為15%至30%。美國房地產服務公司仲量聯行(Jones Lang Lasalle)駐北京的研究主管安娜•卡里法(Anna Kalifa)預測說﹐今年的房價還將快速上漲﹐不過漲幅會有所緩解。一些南方城市已經出現了減緩的跡象。據全球房地產顧問機構戴德梁行(DTZ Debenham Tie Leung)的數據﹐在毗鄰香港、擁有900萬人口的新興城市深圳﹐新建住宅的價格從2007年9月到年底下降了8%。其近鄰廣州的官方數據顯示﹐這個僅次於北京和上海的中國第三大城市11月新建住宅價格比10月下跌了9.9%。但是﹐許多房地產中介公司和分析師都不願意就華南的低迷態勢過多地下結論。他們強調中國的眾多中產階級不斷涌入大城市購買第一套住房。位於深圳的戴德梁行大陸住宅部主管蔣尚禮(Alan Chiang)說﹐中國的總體基本需求十分強勁﹐而且在未來十年里還將保持這種勢頭。專家表示﹐房地產熱已經從北京和上海這兩個主要的人口集中地擴散到一些二線城市﹐比如西部的成都、長三角的杭州以及青島和大連等濱海城市。隨著跨國公司向中國房地產尚不發達的地區推進﹐隨之進入的外國雇員助長了當地的房地產價格上漲。許多投資者都表示﹐自己的投資表現不錯。53歲的美國人Patty Chen住在上海﹐她說自己2005年賣掉了在這裡購置的首批公寓中的一套位於市中心的豪華公寓﹐面積170平方米﹐售價60萬美元﹐差不多是她2000年買這套公寓時的三倍。過去﹐中國的房地產併不總是這麼一片火熱。在北京的外國人曾經被強制住在政府指定的住所﹐主要是外交公寓和酒店﹐房租通常是天文數字。外國人自己買房很困難。但到20世紀90年代末及中國2001年加入世界貿易組織(World Trade Organization)之後﹐相關法令開始發生變化。如今﹐中國各大城市出現了諸多高檔開發項目──在上海﹐豪華公寓甚至賣到了2000萬美元。2007年開盤的北京銀泰中心公寓戶型從100平方米的一居室到880多平方米的復式公寓。該項目發言人稱﹐這個超高層項目已經差不多售罄。該項目由凱悅國際酒店集團(Hyatt International Corporation)、美林公司(Merrill Lynch)和中國銀泰投資有限公司(China Yintai Holdings Ltd.)合資開發。一位銷售人員說﹐該項目63層的塔樓內一套240平方米的公寓售價約合135萬美元。不過﹐仲量聯行表示﹐在北京﹐一套150多平方米的歐式公寓平均售價為40萬美元左右﹐而同樣質量和面積的公寓在上海要賣到52萬美元﹐在成都為19萬美元。由於擔心房地產投機行為拉高房價﹐2006年7月﹐中國政府出台政策﹐大大限制了外國人的購房能力。根據規定﹐外國人在華居住一年以上才能購房﹐而且同一時期僅能擁有一套住房。居住期滿一年的要求適用於所有外國人﹐有大陸工作簽證的台灣和香港居民不受此限。但跟中國大多數法律一樣﹐這一規定也存在灰色地帶。一些外國人第一年在華期間多次出入境﹐但仍獲准購房。為外國購房者提供服務的北京房地產經紀人Kevin Tu說﹐法令沒有明確規定這一年期限如何計算。經紀人們還說﹐在這一新規定出台前已經擁有多套住房的外國人可以保留原有住房﹐而且還可以再買一套。在上海的Patty Chen說﹐規定更改之前她已經有7套住房﹐頒佈新規定後她又買了一套﹐沒有遇到任何問題。投資中國房地產的其他方式包括在中國開公司或是將錢投入房地產開發公司。北京的房地產服務公司Yellowstar Capital LLC從美國投資者那裡籌資運作﹐目前他們投在中國房地產市場的資金超過了3000萬美元。該公司的共同創始人佈雷特•亞倫(Brett Aaron)是紐約長島人﹐在亞洲生活多年﹐他說﹕“紐約的房地產漲得太高﹐我錯過了機會。我來到北京﹐看到那麼多外國人……我覺得﹐如果我們能設計和開發一個高質量的住宅項目﹐那會是個好主意。”在中國購買房地產還有另外一些潛在的不利條件。外國人必須在當地貸款﹐首付款最低通常為三成。如果買家已經有了一筆抵押貸款﹐貸款機構有時只提供總價五成至六成的按揭。購房後五年內出售的房產需交納5%的稅﹐這項稅費是為了打擊投機而設置的。仲量聯行的卡里法說﹐對開發商的背景進行調查尤為重要﹐因為買家通常必須在項目完工之前就將房款交給開發商﹐而中國缺少提供安全保障的第三方機構。事實上﹐一些業主在協議的交付日期過了一年甚至更長時間以後才得以入住。鑒於中國的所有土地都歸政府所有﹐購置房地產在嚴格意義上其實只是長期租賃﹐最長年限通常為70年。不過﹐卡里法說﹐任何人如果有意在中國生活至少三到五年﹐投資購房就很劃算。她說﹕“住宅市場需求很強勁。人們都在尋求投資選擇﹐而投資房產最簡單不過了。”LORETTA CHAO / JASON LEOW
中國曾經以單調的公有住房和古老的庭院著稱﹐而如今已經成了公寓動輒價值數百萬美元、地產價格飛漲的地方。連外國人也想來分一杯羹。在年增長率超過10%的經濟推動下﹐中國主要城市的房地產價格也年復一年地以兩位數字幅度上漲。房價漲勢之劇烈令中國政府在2006年年中對外國投資實施了更為嚴格的監控﹐希望能借此抑制房價。但外國人的購房熱情依然不減。在中國生活的美國人比爾•比肖普(Bill Bishop) 2005年的時候在北京買了一套四居室的復式公寓﹐他選擇的高檔樓盤由知名開發商開發﹐併由著名的物業管理公司進行管理。這間公寓只是毛坯房（在中國買房通常都是如此）﹐裝修所花的時間和精力超出了39歲的私人投資者比肖普的預期。他買這套公寓花的錢只相當於在曼哈頓或舊金山買公寓所需款項的一個零頭﹐但他估計這套公寓現在至少比他買的時候增值了50%。房地產價格高漲的背後是待售住宅稀缺的事實。分析師們預測﹐就算因今年的北京奧運會引發的建設熱潮逐漸平息﹐房價上漲依然會持續﹐雖然西班牙的巴塞羅那和澳大利亞的悉尼等舉辦過奧運會的城市在賽事之後房市均轉向低迷。過去幾年﹐中國主要城市住宅價格的平均漲幅為15%至30%。美國房地產服務公司仲量聯行(Jones Lang Lasalle)駐北京的研究主管安娜•卡里法(Anna Kalifa)預測說﹐今年的房價還將快速上漲﹐不過漲幅會有所緩解。一些南方城市已經出現了減緩的跡象。據全球房地產顧問機構戴德梁行(DTZ Debenham Tie Leung)的數據﹐在毗鄰香港、擁有900萬人口的新興城市深圳﹐新建住宅的價格從2007年9月到年底下降了8%。其近鄰廣州的官方數據顯示﹐這個僅次於北京和上海的中國第三大城市11月新建住宅價格比10月下跌了9.9%。但是﹐許多房地產中介公司和分析師都不願意就華南的低迷態勢過多地下結論。他們強調中國的眾多中產階級不斷涌入大城市購買第一套住房。位於深圳的戴德梁行大陸住宅部主管蔣尚禮(Alan Chiang)說﹐中國的總體基本需求十分強勁﹐而且在未來十年里還將保持這種勢頭。專家表示﹐房地產熱已經從北京和上海這兩個主要的人口集中地擴散到一些二線城市﹐比如西部的成都、長三角的杭州以及青島和大連等濱海城市。隨著跨國公司向中國房地產尚不發達的地區推進﹐隨之進入的外國雇員助長了當地的房地產價格上漲。許多投資者都表示﹐自己的投資表現不錯。53歲的美國人Patty Chen住在上海﹐她說自己2005年賣掉了在這裡購置的首批公寓中的一套位於市中心的豪華公寓﹐面積170平方米﹐售價60萬美元﹐差不多是她2000年買這套公寓時的三倍。過去﹐中國的房地產併不總是這麼一片火熱。在北京的外國人曾經被強制住在政府指定的住所﹐主要是外交公寓和酒店﹐房租通常是天文數字。外國人自己買房很困難。但到20世紀90年代末及中國2001年加入世界貿易組織(World Trade Organization)之後﹐相關法令開始發生變化。如今﹐中國各大城市出現了諸多高檔開發項目──在上海﹐豪華公寓甚至賣到了2000萬美元。2007年開盤的北京銀泰中心公寓戶型從100平方米的一居室到880多平方米的復式公寓。該項目發言人稱﹐這個超高層項目已經差不多售罄。該項目由凱悅國際酒店集團(Hyatt International Corporation)、美林公司(Merrill Lynch)和中國銀泰投資有限公司(China Yintai Holdings Ltd.)合資開發。一位銷售人員說﹐該項目63層的塔樓內一套240平方米的公寓售價約合135萬美元。不過﹐仲量聯行表示﹐在北京﹐一套150多平方米的歐式公寓平均售價為40萬美元左右﹐而同樣質量和面積的公寓在上海要賣到52萬美元﹐在成都為19萬美元。由於擔心房地產投機行為拉高房價﹐2006年7月﹐中國政府出台政策﹐大大限制了外國人的購房能力。根據規定﹐外國人在華居住一年以上才能購房﹐而且同一時期僅能擁有一套住房。居住期滿一年的要求適用於所有外國人﹐有大陸工作簽證的台灣和香港居民不受此限。但跟中國大多數法律一樣﹐這一規定也存在灰色地帶。一些外國人第一年在華期間多次出入境﹐但仍獲准購房。為外國購房者提供服務的北京房地產經紀人Kevin Tu說﹐法令沒有明確規定這一年期限如何計算。經紀人們還說﹐在這一新規定出台前已經擁有多套住房的外國人可以保留原有住房﹐而且還可以再買一套。在上海的Patty Chen說﹐規定更改之前她已經有7套住房﹐頒佈新規定後她又買了一套﹐沒有遇到任何問題。投資中國房地產的其他方式包括在中國開公司或是將錢投入房地產開發公司。北京的房地產服務公司Yellowstar Capital LLC從美國投資者那裡籌資運作﹐目前他們投在中國房地產市場的資金超過了3000萬美元。該公司的共同創始人佈雷特•亞倫(Brett Aaron)是紐約長島人﹐在亞洲生活多年﹐他說﹕“紐約的房地產漲得太高﹐我錯過了機會。我來到北京﹐看到那麼多外國人……我覺得﹐如果我們能設計和開發一個高質量的住宅項目﹐那會是個好主意。”在中國購買房地產還有另外一些潛在的不利條件。外國人必須在當地貸款﹐首付款最低通常為三成。如果買家已經有了一筆抵押貸款﹐貸款機構有時只提供總價五成至六成的按揭。購房後五年內出售的房產需交納5%的稅﹐這項稅費是為了打擊投機而設置的。仲量聯行的卡里法說﹐對開發商的背景進行調查尤為重要﹐因為買家通常必須在項目完工之前就將房款交給開發商﹐而中國缺少提供安全保障的第三方機構。事實上﹐一些業主在協議的交付日期過了一年甚至更長時間以後才得以入住。鑒於中國的所有土地都歸政府所有﹐購置房地產在嚴格意義上其實只是長期租賃﹐最長年限通常為70年。不過﹐卡里法說﹐任何人如果有意在中國生活至少三到五年﹐投資購房就很劃算。她說﹕“住宅市場需求很強勁。人們都在尋求投資選擇﹐而投資房產最簡單不過了。”LORETTA CHAO / JASON LEOW
泡沫?? no way
今天恒指大跌1400點，國企指數亦跌1000點，使得人心虛怯，市場開始升高恐慌性情緒。不過，基本面顯示，現時恒指的預期08年P/E只是15X-16X，可是恒指的結構中已經有52%是由每年平均增長30%的國企紅籌所組成，因此現價實屬便宜超值。另一方面，現時香港銀行的貸存比率只是約50%，即是說香港銀行體系每接收$100元存款才借$50元出街，唔似香港在73、87、97年金融風暴時的銀行貸存比率都是千篇一律超過100%這條泡沫分界線，所以現時香港市場根本沒有泡沫可言。香港和中國的08年預期GDP分別都有5%及10%，亦預期08年人民幣升值8%-10%(即是那些賺取人民幣的上市公司其08年每股盈利會自動上升8%-10%)，加上負利率效應開始才逐漸出現，在此情況下才賤價出貨真是對唔住自己了。正是如此，既然基本面良好，現在正是人棄我取的好時機。眼見恒指已貼近牛熊分界線23400點，故今天決定開始Shopping，現時已開始在$33買入2628中人壽和逐步分注買入匯豐。我唔係神仙，恒指是否在牛熊分界線23400點見底好難講，不過我只知在此環境下中港牛市一定無可以會死。而且在人民幣升值和美元歐羅貶值已成為國際共識的情況下全球資金最終一定會追逐人民幣資產，以賺取人民幣為主兼盈利屬高增長的香港H股紅籌一定會是投資首選。只要次按壞消息盡出的時候，可以預見恒指和國指反彈大升的程度肯定是會嚇死人~
2008年1月18日星期五
中国房地产牛市末死 --- 陶冬
中国的房地产业正面临着近年罕见的冷锋，政府调控措施接连出台，市场调整已经开始，整个市场颇有山雨欲来之势。笔者认为，这是一场短暂但强劲的调整，住宅成交量跌，不过房价跌幅可能有限。
房地产市场调整一般分三期进行。第一期是观望期，交易量大幅减少而价格微跌；第二期是恐慌期，交易量与房价同时大跌；第三期是恢复期，交易量在低位回稳而价格缓跌。房价下跌的主要杀伤来自第二期，杀伤力度则取决于恐慌程度以及持续时间。
从二○○七年夏季开始，北京实施房地产新政，从土地、信贷、按揭等不同角度打压楼市，全国住房成交进入胶着状态。至十一月，深圳、广州房价出现明显下滑，部分开发商开始减价促销。新楼盘质量上的差异造成价格上的不可比性，住宅的平均价格并不是衡量房价走势的可靠指标。同时地方政府纷纷限制高端住宅的销售，推出更多的廉价房，制造平均价格下降的假象，向中央交差。笔者的判断是，市场气氛已经明显转弱，成交量下降，但是多数城市的房价平稳中略有回落。
在一轮疯狂之后，房地产市场出现冷静期其实十分正常。重要的是冷静期之后，市场走势如何。笔者认为房价短期向下，中期反弹。政府在近期还会有新的针对房地产市场的打压措施出台，物业税更是悬在空中的一把利刃。住房的本土购买力已在上一轮升市中消耗了大部分，海外热钱流入则受到次贷危机以及中国严控资金流入的双重打击，股市上的财富创造速度也已大大放慢。
不过笔者看好中国房地产的中期（六至十二个月）前景。从供应上看，近年的反贪污活动，大幅度减少了新地的批出，加上闲置地收回和新建成楼面，开发商手中的土地储备在减少。宏观调控几乎将银行对开发商的贷款全部收回，导致二○○六年住宅楼面建筑速度下跌近四成，这些导致新楼盘数量在今后两年减少，也增强了开发商观望和「捂盘」的信心。
从需求上看，中国的财富爆炸仍在进行中，人民收入增长良好。普通居民的资产中，七○％仍为银行储蓄，而负利率不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。中国人民银行加息以及限制第二套住房的按揭贷款,短期对楼市构成冲击,但是中国的利率水平(无论以历史水平还是以通胀水平衡量)其实很低,而且中国的平均按揭借贷量,仅为购房成本的四成,在世界上也算低的.今天的买方，并非购买力耗尽，而是处在观望状况。
在政策上，政府的本意是维护房地产市场稳定，制造和谐社会。房价飙升会诱发社会矛盾，不过房价急跌同样不利于社会和谐。房价急跌可能对消费造成的负面影响，更是难以预估的。韩国的卢武弦政府推出强硬措施（包括物业税），导致全国房价爆跌，内需疲软，最后执政党黯然下台。相信北京在房地产的政策上，一定会适可而止。解决中国弱势群体的住房需求的根本出路在于提供廉租房，而非将房价大幅压低,彻底打死。
房价的调整幅度，很大程度取决于开发商的现金流。当成交量下降，售房回款减少时，开发商的现金流必然受到影响。如果财力较弱的开发商支持不住，大幅降价出货，则会对房价构成冲击，甚至拉垮大市。不过必须看到，今天大开发商的财力远比几年前雄厚。一批开发商通过上市，募集到资金,更找到了资本运作的平台，政府限制银行贷款，已奈何不得他们。另一批开发商在海外发行了债券，他们的资金成本不高，考虑到人民币升值因素和国内通胀因素,这些资金几乎可以说是零成本。此外，大型企业的现金十分充沛，对房地产项目更是虎视眈眈。在整体行业资金尚算充裕（当然房地产从来都是高杠杆行业），经济中又是流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往会被购并，而不至于跳楼大减价。这是笔者认为中国房价暂时难大跌的主要理由。
发改委、建设部出台了大量房地产政策，许多是反市场的，有些根本就是搬起石头砸自己的脚。当年以行政手段切断给予开发商的信贷，本意是打击炒作、稳定楼市，但结果是新增楼盘减少，反被开发商坐大。笔者认为最近推出的政策，会推迟购买力的释放，加快行业整固，但是最终应该会带来新一轮房地产涨势。
人民币升值以及美元贬值,是看好中国房地产的另一个原因。笔者估计2008年人民币对美元可能升值10%,较之前呈明显的加速.人民币每年升值的幅度,已经超出其它各国的利率水平,不仅抵消掉资金成本,还有赚头.外币借贷买中国的房地产,实际上是很好的套利交易。同时,中国的通货膨胀率已经大幅高过储蓄利率,银行储蓄面临贬值,买楼也是保值的工具.
通览世界现代经济史，持续的负实际利率，无一例外地带来房地产牛市；本国货市汇率严重低估而升值已经开始，无一例外地带来房地产牛市。如此的资金成本、如此的汇率前景、如此的收入增长，中国房地产价格上升的动力自然大过下调的压力。
笔者认为，二○○八年的中国房地产，是二○○五年上海房地产的翻版:政策打压→观望→成交大跌/价格小跌→行业整固→突然反弹。这可能是一个6-12个月的调整。
中国的房地产牛市未死。
本文原载于财讯月刊，为个人观点，并非任何劝诱或投资建议
房地产市场调整一般分三期进行。第一期是观望期，交易量大幅减少而价格微跌；第二期是恐慌期，交易量与房价同时大跌；第三期是恢复期，交易量在低位回稳而价格缓跌。房价下跌的主要杀伤来自第二期，杀伤力度则取决于恐慌程度以及持续时间。
从二○○七年夏季开始，北京实施房地产新政，从土地、信贷、按揭等不同角度打压楼市，全国住房成交进入胶着状态。至十一月，深圳、广州房价出现明显下滑，部分开发商开始减价促销。新楼盘质量上的差异造成价格上的不可比性，住宅的平均价格并不是衡量房价走势的可靠指标。同时地方政府纷纷限制高端住宅的销售，推出更多的廉价房，制造平均价格下降的假象，向中央交差。笔者的判断是，市场气氛已经明显转弱，成交量下降，但是多数城市的房价平稳中略有回落。
在一轮疯狂之后，房地产市场出现冷静期其实十分正常。重要的是冷静期之后，市场走势如何。笔者认为房价短期向下，中期反弹。政府在近期还会有新的针对房地产市场的打压措施出台，物业税更是悬在空中的一把利刃。住房的本土购买力已在上一轮升市中消耗了大部分，海外热钱流入则受到次贷危机以及中国严控资金流入的双重打击，股市上的财富创造速度也已大大放慢。
不过笔者看好中国房地产的中期（六至十二个月）前景。从供应上看，近年的反贪污活动，大幅度减少了新地的批出，加上闲置地收回和新建成楼面，开发商手中的土地储备在减少。宏观调控几乎将银行对开发商的贷款全部收回，导致二○○六年住宅楼面建筑速度下跌近四成，这些导致新楼盘数量在今后两年减少，也增强了开发商观望和「捂盘」的信心。
从需求上看，中国的财富爆炸仍在进行中，人民收入增长良好。普通居民的资产中，七○％仍为银行储蓄，而负利率不断地将这些储蓄挤向股市、楼市。中国人民银行加息以及限制第二套住房的按揭贷款,短期对楼市构成冲击,但是中国的利率水平(无论以历史水平还是以通胀水平衡量)其实很低,而且中国的平均按揭借贷量,仅为购房成本的四成,在世界上也算低的.今天的买方，并非购买力耗尽，而是处在观望状况。
在政策上，政府的本意是维护房地产市场稳定，制造和谐社会。房价飙升会诱发社会矛盾，不过房价急跌同样不利于社会和谐。房价急跌可能对消费造成的负面影响，更是难以预估的。韩国的卢武弦政府推出强硬措施（包括物业税），导致全国房价爆跌，内需疲软，最后执政党黯然下台。相信北京在房地产的政策上，一定会适可而止。解决中国弱势群体的住房需求的根本出路在于提供廉租房，而非将房价大幅压低,彻底打死。
房价的调整幅度，很大程度取决于开发商的现金流。当成交量下降，售房回款减少时，开发商的现金流必然受到影响。如果财力较弱的开发商支持不住，大幅降价出货，则会对房价构成冲击，甚至拉垮大市。不过必须看到，今天大开发商的财力远比几年前雄厚。一批开发商通过上市，募集到资金,更找到了资本运作的平台，政府限制银行贷款，已奈何不得他们。另一批开发商在海外发行了债券，他们的资金成本不高，考虑到人民币升值因素和国内通胀因素,这些资金几乎可以说是零成本。此外，大型企业的现金十分充沛，对房地产项目更是虎视眈眈。在整体行业资金尚算充裕（当然房地产从来都是高杠杆行业），经济中又是流动性泛滥的情况下，资金短缺的开发商往往会被购并，而不至于跳楼大减价。这是笔者认为中国房价暂时难大跌的主要理由。
发改委、建设部出台了大量房地产政策，许多是反市场的，有些根本就是搬起石头砸自己的脚。当年以行政手段切断给予开发商的信贷，本意是打击炒作、稳定楼市，但结果是新增楼盘减少，反被开发商坐大。笔者认为最近推出的政策，会推迟购买力的释放，加快行业整固，但是最终应该会带来新一轮房地产涨势。
人民币升值以及美元贬值,是看好中国房地产的另一个原因。笔者估计2008年人民币对美元可能升值10%,较之前呈明显的加速.人民币每年升值的幅度,已经超出其它各国的利率水平,不仅抵消掉资金成本,还有赚头.外币借贷买中国的房地产,实际上是很好的套利交易。同时,中国的通货膨胀率已经大幅高过储蓄利率,银行储蓄面临贬值,买楼也是保值的工具.
通览世界现代经济史，持续的负实际利率，无一例外地带来房地产牛市；本国货市汇率严重低估而升值已经开始，无一例外地带来房地产牛市。如此的资金成本、如此的汇率前景、如此的收入增长，中国房地产价格上升的动力自然大过下调的压力。
笔者认为，二○○八年的中国房地产，是二○○五年上海房地产的翻版:政策打压→观望→成交大跌/价格小跌→行业整固→突然反弹。这可能是一个6-12个月的调整。
中国的房地产牛市未死。
本文原载于财讯月刊，为个人观点，并非任何劝诱或投资建议
潘石屹---我并不担心08年北京的房地产市场
新浪网 - 我并不担心08年北京的房地产市场
主持人：大家下午好，欢迎大家来到新浪聊天室，今天我们请到的嘉宾是SOHO中国董事长潘石屹先生。好多网友最近在您的博客上看到您发表的一系列文章，都是关于08年房地产形势和对“拐点论”的看法。现在已经有不少网友向您提出了问题，我们先从中间选择一个请您来回答。先请潘总跟网友们打个招呼。
潘石屹：大家好！各位网友好，谢谢新浪网给我们提供了一个见面和讨论问题的平台。各位有什么问题我们可以一起探讨。
准备人大提案让我很有压力
主持人：这儿有一个网友问您，马上要召开北京市人代会了，您作为新当选的北京市人大代表有什么样的提案？作为房地产开发商的代表，您的提案会集中在哪些方面？
潘石屹：这两天，人大让我们这一届的北京人大代表集中学习有关的法律，的确学习到了不少新的知识和法律。这是我以前不了解的领域。在人代会期间向人大提出议案是人大代表的主要工作。我这几天也一直在想这个问题，思考了几个方向：
一是北京市的城市规划如何才能更合理，尤其是有没有可能出台一些政策减少和消灭新建小区的围墙，从而解决北京交通拥堵的问题。从北京的城市发展来看，交通问题是关乎北京发展的大问题。北京目前的车辆和其他城市如东京、莫斯科相比并不算高。但交通状况却越来越糟，一个主要的问题是北京的围墙太多，封闭的社区、机关大院太多，阻断了交通。
二是普通老百姓的住房问题。解决普通老百姓的住房问题不能只依靠开发商当年新建的房子，因为无论是商品房、经济适用房还是双限房数量是非常有限的。能不能把二手房、存量房的市场启动起来，让一部分住不起新房子的老百姓住上旧房子？这样既解决了房屋空置的问题，同时也解决了房价高、普通老百姓买不起房子的问题。这就跟二手房市场的政策有很大关系。尤其是税收政策，北京目前二手房的税收太高了，超过了交易额的百分之十。
我想到的第三个提案方向就是北京的空气污染问题。北京的空气污染会影响到在北京生活的每一个大人和小孩，影响到每一个人的健康问题。如何才能解决北京的空气污染问题，需要政府，也需要全社会的努力。出台必要的政策对治理空气污染也是非常必要的。
其他的，也欢迎各位网友给我提出意见和建议，最好是有解决的办法。
主持人：有网友问潘总您为什么有兴趣参选人大代表，您的时间和精力允许您这样做吗？
潘石屹：的确，我当了人大代表之后，知道这项工作需要花费许多时间。2008年元月份大概需要用超过一半的时间来从事这项工作。但我认为这是值得的，这是一项很重要的社会责任，因为自己个体的发展和进步离不开这个社会的发展和进步。同样，社会的发展进步会带动我们每一个人的成长和进步，这两者是密不可分的。
第一次做北京市人大代表，有许多新的法律，新的知识需要学习。所以第一年可能对我来说花费的精力、时间会更多一些。许多媒体的朋友对我说，期待着我的第一个提案。所以，我心里也很有压力。为了做好这项工作，我想能够通过现代化的网络把我周围的人，把大家的力量，把网友的智慧全汇集起来，能够为北京市人大提出好的、有建设性的提案。
主持人：有网友提问说，如果真取消了封闭社区，那将来的新建小区是不是都不要封闭了？这样的小区安全问题如何解决？
潘石屹：这是一般人的误区，认为只有围墙围起来的小区，封闭的小区才是安全的，如果没有围墙的小区是不安全的。许多国家的经验证明，封闭的小区，各种犯罪率，例如盗窃、强奸这样的犯罪率都要比开放的小区高得多。因为越是开放的社区，犯罪分子越会在所有人的监督下，而一个封闭的小区只靠几个保安是监督不了的。联合国教科文组织在世界各地评选安全社区，其中参选的基本条件就是它必须是一个开放的小区，而不能是一个封闭的小区。封闭小区是没有资格参加教科文组织的“安全社区”的评选的。
主持人：有位网友向潘总提问：老潘您好，一直很关注您对中关村甲3号地的竞标，我相信如果您中标的话，一定会实现城市融合的理念，但是现在龙湖中标了，从网站上看，他们对这块地的定位是CEO官邸，空中别墅等高端物业，与现在的政策相背离，如果是这样，真的感觉不如您提出的开发理念。您对这块地的未来怎么看？
潘石屹：在我们10多年的房地产开发经历中，我们走访了许多城市，发现城市融合的理念是未来城市发展的趋势，只有城市融合了，目前城市遇到的问题，例如“穷人区、富人区”的问题，“贫民窟”的问题，“交通拥挤”的问题等等，都会得到缓解。但我不认为，在这块地上面做一些高档的定位是和城市融合这个理念相矛盾的。例如在一栋高楼中，屋顶可以做空中花园，销售给这个城市中最有钱的人，有好多景观，有宽敞的阳台，地下的几层也可以做成别墅，有院子，有花园。但一些不好的朝向，不好的楼层照样可以做中低档、小户型的房子。甚至可以让这些收入比较高的家庭司机、保姆住在一座楼里面，这样为他们的就业，为减少城市交通的拥挤都有很大的好处。
主持人：有网友提问：潘总您好，北京和天津之间开通了30分钟的直达快速列车，您认为这样会对天津以及北京靠近天津周边地区的房价产生影响吗？
潘石屹：从地域上看，北京和天津这两座特大型城市在华北平原上距离非常近，高速列车的开通把这两个城市的距离拉得更近，更吸引在一起了。这对这两个城市的发展都会造成非常大的影响，对这两个城市房地产的发展影响也会很大。房地产的开发主要是依靠城市的基础设施，尤其是交通。我们看到在地铁线附近的物业和远离地铁站的物业，因为大家居住方便程度的不同对房子的价格会有很大的不同。我相信天津、北京高速列车的开通将会改变这两个城市房地产的格局。
三年不买房的说法太武断了
主持人：有一个网友提问说：潘总好，您觉得2008年房地产形势怎么样，是“拐点”吗？
潘石屹：现在刚进入2008年，这一年大家都特别关注北京的房地产市场会不会出现变化，也出现了各种观点，我想应该从以下几方面来看。
第一、中国的经济、北京的经济会不会出现问题？如果经济大势出现问题，房地产市场也不会幸免。
第二、要看08年房地产形势，要看过去两年时间土地的供应量和这些土地供应到了什么区域。从这一点上看，过去两年时间政府公开“招拍挂”的土地量并不大。这意味着今、明年两年北京房子的供应量，尤其是五环内的供应量会比较少。
第三、要看政策和政策的实行情况。例如上星期国务院公布的“两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费。”这就促使前些年做土地储备的房地产开发商会尽快地把土地变成房子，无形中增加了市场上房子的供应量，有利于平抑房地产的价格。
主持人：这个网友的问题是“最近市场观望情绪比较浓，请问潘总这种状况什么时候会发生改变？”
潘石屹：目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州两个城市成交量大幅度下跌，再加上圣诞、元旦、春节前后每年的成交量都不会非常多，因为放假期间大家都在忙着度假。
我并不担心北京08年房地产总体市场情况，因为第一我看好北京08年经济的发展；第二，过去的两年时间，北京供应的土地不足，相对于当年销售面积来说要少很多。
主持人：潘总您在一篇博客里说，均价8000元/平方米以下的中低档房将出现拐点，我看您一直用“拐点”而不是说“降价”，请问这两者之间有什么差别吗？
潘石屹：为什么要用8000元/平方米这个点，因为我们分析了2005、2006、2007年这三年北京市房屋价格成交量的分布曲线，我们发现它们都成标准的对数正态分布图。而8000元以下房子的成交量在过去三年时间都超过北京市总成交量的50%，就是说，从4000—8000元/平方米这个价格区间是最值得关注的区间。在这个区间中其实也可以发现，07年供应的土地中有大量的低档商品房，也有大量的双限房，经济适用房，甚至在一些高档小区中配置了一定比例的廉租屋。这样，在2008年、2009年北京市房屋的供应中加大了中低档房的供应量。在供应量增加、需求量不变的情况下，它的价格就会受到抑制。至于用“拐点”还是用“下跌”，只是一个表达方式。我们最重要的是要看到这个价格变化背后实施的东西是什么。
“拐点论”谈论得非常多，有许多人不是看价格背后的供求关系，而是钻到高等数学中去找一阶导数，二阶导数的方法去谈“论拐点”。我认为这些谈论都是没有实际意义的，只是数学游戏。
主持人：有网友问您，新闻宣传如果说房价会下降，那房价就会下降，因为老百姓会以为等等更便宜，所以就不买了，市场就会降价，所以说房价的问题市场导向很重要，这样说对吗？
潘石屹：这个问题的前提是忽略了我们面对的是一个多元化的社会，每人都有自己的判断，我们的社会不可能是新闻媒体这一种声音，或者老百姓的购买行为只有一种——要么买、要么不买。实际的市场情况远远不是如此简单的“是”或者“不是”，房地产市场中的房价问题，最关键的是取决于市场的供求关系，而不是新闻媒体的舆论，尤其像房子这样的必需品。
主持人：有网友问您昨天看《经济半小时》了吗？有何感想？
潘石屹：今天上午我在北京市政府开会，在我旁边坐的是大唐电信的潘总，与我同姓。他也问了我同样的问题。我说没有看。他告诉我《经济半小时》报道北京2007年最后4周的房价每周都在下跌，最后一周下跌超过20%，我对他说不可能，因为我前天刚与北京市政府房地产交易部门的领导谈2007年房价的变化，他们还埋怨我，说我们SOHO北京公馆在07年最后一周开盘，把整个北京的房价提升起来了。他们在07年的最后一个月观察每周房价的变化情况，发现是涨幅在逐月下跌，而不是价格的下跌。
我不知道《经济半小时》的数据是从什么地方来的，我们在了解北京房地产市场的时候，最重要的是看政府房地产交易网上的数据，因为这是由每一套交易合同产生组成的数据，是最真实最权威的。没有在网上签约，这个房屋的交易合同是不生效的，所以也不存在任何数据的滞后性，交易网上的数据是最准确的。
主持人：网友大门提问说，王石提出三年不买房，您对此怎么看？08年我们应该买房吗？
潘石屹：购房，对每个人，每个家庭来说，都要根据自己的具体情况来进行选择，我没有看到王石让大家三年、四年不买房的原话，也不知道他这后面还有没有别的内容。如果没有任何前提和条件，只是这样说，那就太武断了。据我知道，万科在做集约化、标准化住宅的基地，预计三、四年之后可以大规模地生产。王石和万科对这种工业化、标准化的生产模式很有信心，认为这样的模式会在中国成功，会提高房屋的质量。而这种模式的确在国外有许多成功的经验。但这种模式要搬到中国还需要中国这个环境和市场的检验。
主持人：有一个游客网友问了一个比较具体的问题，请问潘总房价在上涨了200%之后，下跌了2%，这可以称得上是下跌吗？
潘石屹：市场是波动的，任何一个市场价格变化的曲线，无论是股票市场价格的曲线，黄金市场价格的曲线，石油市场价格曲线都不是一条直线。振荡、上下起伏，呈锯齿形的变化，这都是正常的，最关键是要看大势在什么时间和区间的变化来判断是上涨了还是下跌了。
主持人：这个网友的问题是：中大恒基房地产经济公司最近传出关闭50家门店的消息，现在其他中介公司也都或多或少地关闭了一些门店，请问您认为这对于北京市二手房市场会有影响吗？
潘石屹：二手房市场无论是北京、深圳或者其他一些城市都出现了许多违法骗钱的事情，让许多老百姓受到了很大的损失，有人提出许多解决的办法。我认为最根本的解决办法就是把二手房也纳入政府交易网上签约的范畴，这样就会杜绝许多的欺骗行为。
记得三年前，北京市政府要实施网上签约，有许多开发商很担心，提出来如果政府网上签约，房地产开发公司的“销控”技术就没有用了。其实“销控”说白了就是没有给客户真实的信息，说假话。北京市政府实施网上签约彻底杜绝了一手房市场说假话的、欺骗的行为。三年的实践证明，效果很好。如果北京市政府再进一步，能把二手房的交易也放在网上签约，客户再也不用担心产权的问题，过户的问题，从而也彻底杜绝房地产中介对客户可能造成的欺骗。这样就为北京房地产市场办一件好事。
国三号土地新政打击了“地主”，受益的是“资本家”
主持人：网友小狮子的问题是这样的：“继去年9月国土部发出了《关于加大闲置土地处置力度的通知》之后，最近国务院又出了一个《关于促进节约集约用地的通知》，再次强调：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。请问潘总对此有什么看法。”
潘石屹：这两个文件对房地产行业和房地产市场是非常重要的，如果这两个文件能够严格执行，中国房地产的格局将会发生彻底的变化。在此之前，开发商基本分成两大类，一类是靠囤积土地钱赚钱的开发商，另一类是靠盖房子赚钱的开发商。而靠囤积土地赚钱的开发商的利润率、回报率远远高于盖房子的开发商，有些开发商甚至标榜自己拥有10年、15年，甚至20年的土地，而这种做法又得到资本市场的追捧。这其实是不正常的，是对整个社会资源的浪费。如果让这种现象继续蔓延下去，囤积土地的现象得不到抑制，无论政府供应多少土地都让开发商囤积起来，他们再用囤积的土地向资本市场融资。这样就无法形成老百姓所需要的房子，市场上就不能形成房子的供应。
这两条政策执行起来，估计有相当的难度，还会有一个过程。但这个大方向和趋势是不会改变的。
主持人：《北京晚报》的阴雪希望潘总预测一下此次“国3号”文将给市场带来什么样的影响？其执行力度将会怎样？
潘石屹：刚才我已经谈过这个文件对行业的影响，如果这个文件执行起来，对行业造成的影响将是翻天覆地的。谈到执行力度，其实不可能是在一个月、两个月，甚至一年时间完全执行的，但只要能够按照国务院的这个文件做出一些案例，比如对囤积两年不开发的土地无偿收回，就会对市场传递一个清晰的信号，即这个政策是会执行下去的。股票市场、国际资本市场在评判一些公司的价值时，就会形成判断。像这种储备十年、二十年的土地其实超过两年就会成为没有价值的土地，有被收回的危险。当然，要执行好这个文件对充分的利用社会资源，尤其是土地这种中国目前最宝贵的资源是很有意义的。但各个政府部门也需要配合，例如规划部门要抓紧规划的审批，政府的建设部门要抓紧开工证的办理……这样才能够做到把供应的土地尽快地变成房子，避免社会资源的浪费。
主持人：网友ZJ想请潘总预测一下，2008年“天价地王”还会频繁出现吗？
潘石屹：土地的价格在2007年疯狂了差不多10个月的时间，在这10个月中，“招拍挂”的土地是非理性的，是不符合逻辑的，具体的表现就是土地的楼面价比旁边在售房子的售价还要高，这就是房地产行业中形象的比喻——面粉比面包贵。这种疯狂的现象会很快过去的。而银根的收紧和国务院关于两年不开发的土地要无偿收回的决定得到执行，我相信这样的情况在08年不会再出现。
主持人：《北京晚报》的阴雪还有一个问题，“囤地不开发是不是正常的情况？这是由主观原因造成的？还是由客观原因造成的？”
潘石屹：我认为两方面的原因都有，客观的原因就是交了土地出让金拿到了土地证，但这块地不是净地，上面还有拆迁户，因为拆迁的困难影响了开发。还有一部分原因，是规划和施工证迟迟未能拿到影响了土地的开发。但这些客观原因的量并不大，许多囤地的开发商是为了迎合资本市场，故意去囤积土地。另外一个原因从经济利益上看，一些开发商认为未来政府供应土地的量不会太多，土地的价格会越来越高。这些开发商就不是靠开发土地，不是靠为社会创造价值来获得回报，而是靠囤积土地，等待土地的升值去获得回报。国土资源部和国务院的这两个文件对那些“地主型”的开发商是很不利的，这两个文件是鼓励资本的流通，加强资金的周转。简单的比喻就是,这个文件出来后，受打击是房地产行业中的“地主”，受益的是房地产行业中的“资本家”。
SOHO中国基金会的重点是资助教育
主持人：网友小狮子还有一个问题，您曾在博客里说您的公司成立了慈善基金会，想请问您08年的慈善计划出来了吗？能透露一下吗？
潘石屹：06年SOHO中国成立了慈善基金会，当年为慈善事业的捐款大约有600多万元人民币；07年我们提倡SOHO中国全体员工都来参与基金会的行动，这一年我们基金会为慈善事业的捐款超过了2000万元人民币。
今年基金会的重点还会像前两年一样放在教育上，尤其是品德教育方面。我们分批组织了西部地区的老师、校长来北京学习，然后把北京的见闻、知识和力量带回去。今年，我们和北京青少年基金会合作，会在春节前帮助一批回不了家的大学生，或者为他们提供回家的路费，或者给留在北京的同学提供一批“爱心礼包”，让他们在北京高高兴兴过年。另外我们在08年还会做一系列资助贫困大学生的活动，初步选定了北京的12所高校，每所高校选择100名来自全国各地的大学生，资助他们在大学期间的学费和生活费用，也关怀他们在人格和精神品德方面的生长。
08年一上班，SOHO中国慈善基金会开了第一次会议，确定了几个大方向，在以后每个月我们还会加入新的项目。最重要的是让全体员工来参与，在帮助别人的过程中，也促进自己精神品质的成长。
主持人：还有网友提问：潘总，我记得您去年年末曾经给朋友们、合作伙伴们发过一封新年贺信，还给建筑工程公司写信提到保障民工过年的问题，今年您还会写这样的贺信吗？
潘石屹：今年的贺信已经写好了，大约在下个星期就会发到每一个朋友及合作伙伴的手中。
主持人：有网友说您的新年贺信主要展示了SOHO中国2007年的业绩，并且您在精神层面的语言多一些，您写这封信时是怎么考虑的？
潘石屹：2007年是最应该感谢大家的一年，这一年对SOHO中国，对我都是非常不平凡的一年。前几天我为各位朋友写了封贺信，这封贺信正在排版，还未印刷。但我看到《第一财经日报》今天已经登出来我贺信的一部分内容了，我感到很吃惊。我希望多数朋友是通过我的信第一次看到贺信的内容。在这封贺信中除了描述我们SOHO中国2007年所做的工作以外，同时也展望了2008年，以及对大家的祝福。下周朋友们就可以收到的我的这份新年祝福的信了。
主持人：有网友希望您谈谈2008年SOHO中国的公司战略会有哪些改变？
潘石屹：2007年，SOHO中国发生了一次巨变，从非上市公司变成了一个上市公司，公司的规模也得到了扩大。我们需要更多的智慧，更多的远见来管理和驾驭SOHO中国。
SOHO中国经过过去3年的战略调整，主要是以商业地产和写字楼为主，成为城市中CBD的建设者。在过去北京的建设过程中，SOHO中国的销售额占到了北京CBD的39%，积累了比较丰富的CBD建设经验。
尽管SOHO中国在高速地成长，但有一点我认为是非常重要的，就是有机的、自然的成长，而不是突变。我们看到许多突变的公司因违背了有机和自然的原则，最后都失败了，走了很大的弯路。SOHO中国会吸取这些公司的经验教训，避免他们犯过的错误。
主持人：《楼市》记者靳华想问潘总，货币紧缩政策下，2008年开发商融资格局是否会发生根本性的变化，会发生哪些变化？任志强先生在一次论坛上说，您上市融资的钱现在根本花不完，您2008年打算如何投资？未来是否担心资金链的问题？
潘石屹：在过去两年时间，股票市场和房地产市场的暴涨，其中一个原因是市场上资金量太大，即所谓的流动性过剩。所以从中央的经济工作会议开始，收紧银根，对股票市场和房地产市场的健康发展是有好处的。
我们公司上市融到的资金，我们会合理恰当地安排。任志强是外人，他不了解我们公司的具体情况。任总的性格可以用三句话形容：“没事找事，把别人的事当自己的事，把自己的事不当事。”
主持人：有网友问您的新书什么时候出来？
潘石屹：大概在春节后的2月底。
主持人：还有网友希望您能推荐两本值得一读的书。
潘石屹：最近我正在读巴菲特的《致股东的信》和格林斯潘的《我们的新世界》。因为这两本书都还没有读完，谈读书体会有点太早，在这里先把这两本书推荐给大家，有兴趣的可以去读一读。
主持人：因为时间的关系，我们今天就聊到这儿，请潘总和大家说最后一句话。
潘石屹：谢谢大家，这是08年第一次在网上和大家见面，今年我们会坚持每周和大家在网上见一次面。再次感谢大家，也谢谢新浪网给我们提供了这样好的平台。
主持人：谢谢潘总今天在百忙之中抽出时间跟大家聊天，我们这个聊天将会一直持续下去，我们下周五再见，具体时间请关注新浪网发布的预告。
2008-1-12 点击：10603 次
主持人：大家下午好，欢迎大家来到新浪聊天室，今天我们请到的嘉宾是SOHO中国董事长潘石屹先生。好多网友最近在您的博客上看到您发表的一系列文章，都是关于08年房地产形势和对“拐点论”的看法。现在已经有不少网友向您提出了问题，我们先从中间选择一个请您来回答。先请潘总跟网友们打个招呼。
潘石屹：大家好！各位网友好，谢谢新浪网给我们提供了一个见面和讨论问题的平台。各位有什么问题我们可以一起探讨。
准备人大提案让我很有压力
主持人：这儿有一个网友问您，马上要召开北京市人代会了，您作为新当选的北京市人大代表有什么样的提案？作为房地产开发商的代表，您的提案会集中在哪些方面？
潘石屹：这两天，人大让我们这一届的北京人大代表集中学习有关的法律，的确学习到了不少新的知识和法律。这是我以前不了解的领域。在人代会期间向人大提出议案是人大代表的主要工作。我这几天也一直在想这个问题，思考了几个方向：
一是北京市的城市规划如何才能更合理，尤其是有没有可能出台一些政策减少和消灭新建小区的围墙，从而解决北京交通拥堵的问题。从北京的城市发展来看，交通问题是关乎北京发展的大问题。北京目前的车辆和其他城市如东京、莫斯科相比并不算高。但交通状况却越来越糟，一个主要的问题是北京的围墙太多，封闭的社区、机关大院太多，阻断了交通。
二是普通老百姓的住房问题。解决普通老百姓的住房问题不能只依靠开发商当年新建的房子，因为无论是商品房、经济适用房还是双限房数量是非常有限的。能不能把二手房、存量房的市场启动起来，让一部分住不起新房子的老百姓住上旧房子？这样既解决了房屋空置的问题，同时也解决了房价高、普通老百姓买不起房子的问题。这就跟二手房市场的政策有很大关系。尤其是税收政策，北京目前二手房的税收太高了，超过了交易额的百分之十。
我想到的第三个提案方向就是北京的空气污染问题。北京的空气污染会影响到在北京生活的每一个大人和小孩，影响到每一个人的健康问题。如何才能解决北京的空气污染问题，需要政府，也需要全社会的努力。出台必要的政策对治理空气污染也是非常必要的。
其他的，也欢迎各位网友给我提出意见和建议，最好是有解决的办法。
主持人：有网友问潘总您为什么有兴趣参选人大代表，您的时间和精力允许您这样做吗？
潘石屹：的确，我当了人大代表之后，知道这项工作需要花费许多时间。2008年元月份大概需要用超过一半的时间来从事这项工作。但我认为这是值得的，这是一项很重要的社会责任，因为自己个体的发展和进步离不开这个社会的发展和进步。同样，社会的发展进步会带动我们每一个人的成长和进步，这两者是密不可分的。
第一次做北京市人大代表，有许多新的法律，新的知识需要学习。所以第一年可能对我来说花费的精力、时间会更多一些。许多媒体的朋友对我说，期待着我的第一个提案。所以，我心里也很有压力。为了做好这项工作，我想能够通过现代化的网络把我周围的人，把大家的力量，把网友的智慧全汇集起来，能够为北京市人大提出好的、有建设性的提案。
主持人：有网友提问说，如果真取消了封闭社区，那将来的新建小区是不是都不要封闭了？这样的小区安全问题如何解决？
潘石屹：这是一般人的误区，认为只有围墙围起来的小区，封闭的小区才是安全的，如果没有围墙的小区是不安全的。许多国家的经验证明，封闭的小区，各种犯罪率，例如盗窃、强奸这样的犯罪率都要比开放的小区高得多。因为越是开放的社区，犯罪分子越会在所有人的监督下，而一个封闭的小区只靠几个保安是监督不了的。联合国教科文组织在世界各地评选安全社区，其中参选的基本条件就是它必须是一个开放的小区，而不能是一个封闭的小区。封闭小区是没有资格参加教科文组织的“安全社区”的评选的。
主持人：有位网友向潘总提问：老潘您好，一直很关注您对中关村甲3号地的竞标，我相信如果您中标的话，一定会实现城市融合的理念，但是现在龙湖中标了，从网站上看，他们对这块地的定位是CEO官邸，空中别墅等高端物业，与现在的政策相背离，如果是这样，真的感觉不如您提出的开发理念。您对这块地的未来怎么看？
潘石屹：在我们10多年的房地产开发经历中，我们走访了许多城市，发现城市融合的理念是未来城市发展的趋势，只有城市融合了，目前城市遇到的问题，例如“穷人区、富人区”的问题，“贫民窟”的问题，“交通拥挤”的问题等等，都会得到缓解。但我不认为，在这块地上面做一些高档的定位是和城市融合这个理念相矛盾的。例如在一栋高楼中，屋顶可以做空中花园，销售给这个城市中最有钱的人，有好多景观，有宽敞的阳台，地下的几层也可以做成别墅，有院子，有花园。但一些不好的朝向，不好的楼层照样可以做中低档、小户型的房子。甚至可以让这些收入比较高的家庭司机、保姆住在一座楼里面，这样为他们的就业，为减少城市交通的拥挤都有很大的好处。
主持人：有网友提问：潘总您好，北京和天津之间开通了30分钟的直达快速列车，您认为这样会对天津以及北京靠近天津周边地区的房价产生影响吗？
潘石屹：从地域上看，北京和天津这两座特大型城市在华北平原上距离非常近，高速列车的开通把这两个城市的距离拉得更近，更吸引在一起了。这对这两个城市的发展都会造成非常大的影响，对这两个城市房地产的发展影响也会很大。房地产的开发主要是依靠城市的基础设施，尤其是交通。我们看到在地铁线附近的物业和远离地铁站的物业，因为大家居住方便程度的不同对房子的价格会有很大的不同。我相信天津、北京高速列车的开通将会改变这两个城市房地产的格局。
三年不买房的说法太武断了
主持人：有一个网友提问说：潘总好，您觉得2008年房地产形势怎么样，是“拐点”吗？
潘石屹：现在刚进入2008年，这一年大家都特别关注北京的房地产市场会不会出现变化，也出现了各种观点，我想应该从以下几方面来看。
第一、中国的经济、北京的经济会不会出现问题？如果经济大势出现问题，房地产市场也不会幸免。
第二、要看08年房地产形势，要看过去两年时间土地的供应量和这些土地供应到了什么区域。从这一点上看，过去两年时间政府公开“招拍挂”的土地量并不大。这意味着今、明年两年北京房子的供应量，尤其是五环内的供应量会比较少。
第三、要看政策和政策的实行情况。例如上星期国务院公布的“两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费。”这就促使前些年做土地储备的房地产开发商会尽快地把土地变成房子，无形中增加了市场上房子的供应量，有利于平抑房地产的价格。
主持人：这个网友的问题是“最近市场观望情绪比较浓，请问潘总这种状况什么时候会发生改变？”
潘石屹：目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州两个城市成交量大幅度下跌，再加上圣诞、元旦、春节前后每年的成交量都不会非常多，因为放假期间大家都在忙着度假。
我并不担心北京08年房地产总体市场情况，因为第一我看好北京08年经济的发展；第二，过去的两年时间，北京供应的土地不足，相对于当年销售面积来说要少很多。
主持人：潘总您在一篇博客里说，均价8000元/平方米以下的中低档房将出现拐点，我看您一直用“拐点”而不是说“降价”，请问这两者之间有什么差别吗？
潘石屹：为什么要用8000元/平方米这个点，因为我们分析了2005、2006、2007年这三年北京市房屋价格成交量的分布曲线，我们发现它们都成标准的对数正态分布图。而8000元以下房子的成交量在过去三年时间都超过北京市总成交量的50%，就是说，从4000—8000元/平方米这个价格区间是最值得关注的区间。在这个区间中其实也可以发现，07年供应的土地中有大量的低档商品房，也有大量的双限房，经济适用房，甚至在一些高档小区中配置了一定比例的廉租屋。这样，在2008年、2009年北京市房屋的供应中加大了中低档房的供应量。在供应量增加、需求量不变的情况下，它的价格就会受到抑制。至于用“拐点”还是用“下跌”，只是一个表达方式。我们最重要的是要看到这个价格变化背后实施的东西是什么。
“拐点论”谈论得非常多，有许多人不是看价格背后的供求关系，而是钻到高等数学中去找一阶导数，二阶导数的方法去谈“论拐点”。我认为这些谈论都是没有实际意义的，只是数学游戏。
主持人：有网友问您，新闻宣传如果说房价会下降，那房价就会下降，因为老百姓会以为等等更便宜，所以就不买了，市场就会降价，所以说房价的问题市场导向很重要，这样说对吗？
潘石屹：这个问题的前提是忽略了我们面对的是一个多元化的社会，每人都有自己的判断，我们的社会不可能是新闻媒体这一种声音，或者老百姓的购买行为只有一种——要么买、要么不买。实际的市场情况远远不是如此简单的“是”或者“不是”，房地产市场中的房价问题，最关键的是取决于市场的供求关系，而不是新闻媒体的舆论，尤其像房子这样的必需品。
主持人：有网友问您昨天看《经济半小时》了吗？有何感想？
潘石屹：今天上午我在北京市政府开会，在我旁边坐的是大唐电信的潘总，与我同姓。他也问了我同样的问题。我说没有看。他告诉我《经济半小时》报道北京2007年最后4周的房价每周都在下跌，最后一周下跌超过20%，我对他说不可能，因为我前天刚与北京市政府房地产交易部门的领导谈2007年房价的变化，他们还埋怨我，说我们SOHO北京公馆在07年最后一周开盘，把整个北京的房价提升起来了。他们在07年的最后一个月观察每周房价的变化情况，发现是涨幅在逐月下跌，而不是价格的下跌。
我不知道《经济半小时》的数据是从什么地方来的，我们在了解北京房地产市场的时候，最重要的是看政府房地产交易网上的数据，因为这是由每一套交易合同产生组成的数据，是最真实最权威的。没有在网上签约，这个房屋的交易合同是不生效的，所以也不存在任何数据的滞后性，交易网上的数据是最准确的。
主持人：网友大门提问说，王石提出三年不买房，您对此怎么看？08年我们应该买房吗？
潘石屹：购房，对每个人，每个家庭来说，都要根据自己的具体情况来进行选择，我没有看到王石让大家三年、四年不买房的原话，也不知道他这后面还有没有别的内容。如果没有任何前提和条件，只是这样说，那就太武断了。据我知道，万科在做集约化、标准化住宅的基地，预计三、四年之后可以大规模地生产。王石和万科对这种工业化、标准化的生产模式很有信心，认为这样的模式会在中国成功，会提高房屋的质量。而这种模式的确在国外有许多成功的经验。但这种模式要搬到中国还需要中国这个环境和市场的检验。
主持人：有一个游客网友问了一个比较具体的问题，请问潘总房价在上涨了200%之后，下跌了2%，这可以称得上是下跌吗？
潘石屹：市场是波动的，任何一个市场价格变化的曲线，无论是股票市场价格的曲线，黄金市场价格的曲线，石油市场价格曲线都不是一条直线。振荡、上下起伏，呈锯齿形的变化，这都是正常的，最关键是要看大势在什么时间和区间的变化来判断是上涨了还是下跌了。
主持人：这个网友的问题是：中大恒基房地产经济公司最近传出关闭50家门店的消息，现在其他中介公司也都或多或少地关闭了一些门店，请问您认为这对于北京市二手房市场会有影响吗？
潘石屹：二手房市场无论是北京、深圳或者其他一些城市都出现了许多违法骗钱的事情，让许多老百姓受到了很大的损失，有人提出许多解决的办法。我认为最根本的解决办法就是把二手房也纳入政府交易网上签约的范畴，这样就会杜绝许多的欺骗行为。
记得三年前，北京市政府要实施网上签约，有许多开发商很担心，提出来如果政府网上签约，房地产开发公司的“销控”技术就没有用了。其实“销控”说白了就是没有给客户真实的信息，说假话。北京市政府实施网上签约彻底杜绝了一手房市场说假话的、欺骗的行为。三年的实践证明，效果很好。如果北京市政府再进一步，能把二手房的交易也放在网上签约，客户再也不用担心产权的问题，过户的问题，从而也彻底杜绝房地产中介对客户可能造成的欺骗。这样就为北京房地产市场办一件好事。
国三号土地新政打击了“地主”，受益的是“资本家”
主持人：网友小狮子的问题是这样的：“继去年9月国土部发出了《关于加大闲置土地处置力度的通知》之后，最近国务院又出了一个《关于促进节约集约用地的通知》，再次强调：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。请问潘总对此有什么看法。”
潘石屹：这两个文件对房地产行业和房地产市场是非常重要的，如果这两个文件能够严格执行，中国房地产的格局将会发生彻底的变化。在此之前，开发商基本分成两大类，一类是靠囤积土地钱赚钱的开发商，另一类是靠盖房子赚钱的开发商。而靠囤积土地赚钱的开发商的利润率、回报率远远高于盖房子的开发商，有些开发商甚至标榜自己拥有10年、15年，甚至20年的土地，而这种做法又得到资本市场的追捧。这其实是不正常的，是对整个社会资源的浪费。如果让这种现象继续蔓延下去，囤积土地的现象得不到抑制，无论政府供应多少土地都让开发商囤积起来，他们再用囤积的土地向资本市场融资。这样就无法形成老百姓所需要的房子，市场上就不能形成房子的供应。
这两条政策执行起来，估计有相当的难度，还会有一个过程。但这个大方向和趋势是不会改变的。
主持人：《北京晚报》的阴雪希望潘总预测一下此次“国3号”文将给市场带来什么样的影响？其执行力度将会怎样？
潘石屹：刚才我已经谈过这个文件对行业的影响，如果这个文件执行起来，对行业造成的影响将是翻天覆地的。谈到执行力度，其实不可能是在一个月、两个月，甚至一年时间完全执行的，但只要能够按照国务院的这个文件做出一些案例，比如对囤积两年不开发的土地无偿收回，就会对市场传递一个清晰的信号，即这个政策是会执行下去的。股票市场、国际资本市场在评判一些公司的价值时，就会形成判断。像这种储备十年、二十年的土地其实超过两年就会成为没有价值的土地，有被收回的危险。当然，要执行好这个文件对充分的利用社会资源，尤其是土地这种中国目前最宝贵的资源是很有意义的。但各个政府部门也需要配合，例如规划部门要抓紧规划的审批，政府的建设部门要抓紧开工证的办理……这样才能够做到把供应的土地尽快地变成房子，避免社会资源的浪费。
主持人：网友ZJ想请潘总预测一下，2008年“天价地王”还会频繁出现吗？
潘石屹：土地的价格在2007年疯狂了差不多10个月的时间，在这10个月中，“招拍挂”的土地是非理性的，是不符合逻辑的，具体的表现就是土地的楼面价比旁边在售房子的售价还要高，这就是房地产行业中形象的比喻——面粉比面包贵。这种疯狂的现象会很快过去的。而银根的收紧和国务院关于两年不开发的土地要无偿收回的决定得到执行，我相信这样的情况在08年不会再出现。
主持人：《北京晚报》的阴雪还有一个问题，“囤地不开发是不是正常的情况？这是由主观原因造成的？还是由客观原因造成的？”
潘石屹：我认为两方面的原因都有，客观的原因就是交了土地出让金拿到了土地证，但这块地不是净地，上面还有拆迁户，因为拆迁的困难影响了开发。还有一部分原因，是规划和施工证迟迟未能拿到影响了土地的开发。但这些客观原因的量并不大，许多囤地的开发商是为了迎合资本市场，故意去囤积土地。另外一个原因从经济利益上看，一些开发商认为未来政府供应土地的量不会太多，土地的价格会越来越高。这些开发商就不是靠开发土地，不是靠为社会创造价值来获得回报，而是靠囤积土地，等待土地的升值去获得回报。国土资源部和国务院的这两个文件对那些“地主型”的开发商是很不利的，这两个文件是鼓励资本的流通，加强资金的周转。简单的比喻就是,这个文件出来后，受打击是房地产行业中的“地主”，受益的是房地产行业中的“资本家”。
SOHO中国基金会的重点是资助教育
主持人：网友小狮子还有一个问题，您曾在博客里说您的公司成立了慈善基金会，想请问您08年的慈善计划出来了吗？能透露一下吗？
潘石屹：06年SOHO中国成立了慈善基金会，当年为慈善事业的捐款大约有600多万元人民币；07年我们提倡SOHO中国全体员工都来参与基金会的行动，这一年我们基金会为慈善事业的捐款超过了2000万元人民币。
今年基金会的重点还会像前两年一样放在教育上，尤其是品德教育方面。我们分批组织了西部地区的老师、校长来北京学习，然后把北京的见闻、知识和力量带回去。今年，我们和北京青少年基金会合作，会在春节前帮助一批回不了家的大学生，或者为他们提供回家的路费，或者给留在北京的同学提供一批“爱心礼包”，让他们在北京高高兴兴过年。另外我们在08年还会做一系列资助贫困大学生的活动，初步选定了北京的12所高校，每所高校选择100名来自全国各地的大学生，资助他们在大学期间的学费和生活费用，也关怀他们在人格和精神品德方面的生长。
08年一上班，SOHO中国慈善基金会开了第一次会议，确定了几个大方向，在以后每个月我们还会加入新的项目。最重要的是让全体员工来参与，在帮助别人的过程中，也促进自己精神品质的成长。
主持人：还有网友提问：潘总，我记得您去年年末曾经给朋友们、合作伙伴们发过一封新年贺信，还给建筑工程公司写信提到保障民工过年的问题，今年您还会写这样的贺信吗？
潘石屹：今年的贺信已经写好了，大约在下个星期就会发到每一个朋友及合作伙伴的手中。
主持人：有网友说您的新年贺信主要展示了SOHO中国2007年的业绩，并且您在精神层面的语言多一些，您写这封信时是怎么考虑的？
潘石屹：2007年是最应该感谢大家的一年，这一年对SOHO中国，对我都是非常不平凡的一年。前几天我为各位朋友写了封贺信，这封贺信正在排版，还未印刷。但我看到《第一财经日报》今天已经登出来我贺信的一部分内容了，我感到很吃惊。我希望多数朋友是通过我的信第一次看到贺信的内容。在这封贺信中除了描述我们SOHO中国2007年所做的工作以外，同时也展望了2008年，以及对大家的祝福。下周朋友们就可以收到的我的这份新年祝福的信了。
主持人：有网友希望您谈谈2008年SOHO中国的公司战略会有哪些改变？
潘石屹：2007年，SOHO中国发生了一次巨变，从非上市公司变成了一个上市公司，公司的规模也得到了扩大。我们需要更多的智慧，更多的远见来管理和驾驭SOHO中国。
SOHO中国经过过去3年的战略调整，主要是以商业地产和写字楼为主，成为城市中CBD的建设者。在过去北京的建设过程中，SOHO中国的销售额占到了北京CBD的39%，积累了比较丰富的CBD建设经验。
尽管SOHO中国在高速地成长，但有一点我认为是非常重要的，就是有机的、自然的成长，而不是突变。我们看到许多突变的公司因违背了有机和自然的原则，最后都失败了，走了很大的弯路。SOHO中国会吸取这些公司的经验教训，避免他们犯过的错误。
主持人：《楼市》记者靳华想问潘总，货币紧缩政策下，2008年开发商融资格局是否会发生根本性的变化，会发生哪些变化？任志强先生在一次论坛上说，您上市融资的钱现在根本花不完，您2008年打算如何投资？未来是否担心资金链的问题？
潘石屹：在过去两年时间，股票市场和房地产市场的暴涨，其中一个原因是市场上资金量太大，即所谓的流动性过剩。所以从中央的经济工作会议开始，收紧银根，对股票市场和房地产市场的健康发展是有好处的。
我们公司上市融到的资金，我们会合理恰当地安排。任志强是外人，他不了解我们公司的具体情况。任总的性格可以用三句话形容：“没事找事，把别人的事当自己的事，把自己的事不当事。”
主持人：有网友问您的新书什么时候出来？
潘石屹：大概在春节后的2月底。
主持人：还有网友希望您能推荐两本值得一读的书。
潘石屹：最近我正在读巴菲特的《致股东的信》和格林斯潘的《我们的新世界》。因为这两本书都还没有读完，谈读书体会有点太早，在这里先把这两本书推荐给大家，有兴趣的可以去读一读。
主持人：因为时间的关系，我们今天就聊到这儿，请潘总和大家说最后一句话。
潘石屹：谢谢大家，这是08年第一次在网上和大家见面，今年我们会坚持每周和大家在网上见一次面。再次感谢大家，也谢谢新浪网给我们提供了这样好的平台。
主持人：谢谢潘总今天在百忙之中抽出时间跟大家聊天，我们这个聊天将会一直持续下去，我们下周五再见，具体时间请关注新浪网发布的预告。
2008-1-12 点击：10603 次
2008年1月16日星期三
由本土到全球, 加拿大, 南美, 非洲, 中東, 俄國, 東歐,
我留了一些175吉利給我的孩子, 孩子長大後, 吉利會是一家世界級汽車公司
多倫多新聞
中國汽車 明年挺進加國市場 首批推出兩款底價1.35萬美元的小型車 第一年銷售目標1.5萬輛
【多倫多訊】中國吉利汽車公司中美汽車合作公司（China America Cooperative Automotive, Inc.CHAMCO）本周共同宣佈，將從明年起在加拿大以低廉的價格銷售吉利汽車。這一新發展必將令已處於激烈價格戰中的加拿大汽車零售市場，掀起新一輪的更猛烈競爭。
具體操作安排中國汽車進入北美市場的中美汽車合作公司表示，將在加拿大銷售的，是吉利公司出產的小型卡車（pickup）和多功能車（SUV），起價 1 萬 3500 美元左右，準備第一年銷出 1 萬 5000 輛。這樣的價錢，比目前加拿大市場上同類汽車中最便宜的都要低 20%。
中美汽車合作公司執行長薄勒克在底特律說：「品質、式樣和價格，將使吉利汽車公司能夠達成在加拿大的銷售目標。」
作為中介和推銷商的中美汽車合作公司，在幫助外國汽車進軍北美市場方面很有經驗，最近二十年來，已幫助許多外國品牌順利地進入了美國市場，在 20 世紀 80 年代，韓國現代汽車曾與 CHAMCO 公司合作把現代汽車成功地打入了美國市場。
但北美汽車市場是全球競爭最激烈、標準和都要求最高的地區，經濟和科技實力均比較低下的吉利公司，是否能在這個市場站得住腳，值得觀察。
從價格上看，吉利公司以 1 萬 3500 元的索價在北美出售汽車，應該仍有利可圖。問題是吉利公司有沒有能力在北美設立龐大的銷售和售後服務綱絡，因為賣汽車不像是賣皮鞋，你付我錢、我給你貨，銀貨兩訖，交易便完成了。出售汽車的公司，一定要有完整的銷售和售後服務網絡，以便向顧客提供保證和維護、修理服務。在北美出售汽車，還有一項不容忽視的服務，那就是否能夠提供汽車貸款服務，因為很少有一下子掏得出一萬多元現鈔能力的購車者。
吉利公司是 1980 年代中期才起步的鄉鎮企業，最初以製造冰箱配件起家，1994 年涉足摩托車製造，1997 年才開始著手製造微型汽車。雖然該公司發展迅速，然而不要說在全球的排名了，就是在中國的汽車行業內，她的規模和財力都相當靠後。這家公司的創辦人暨董事長李書福眼光獨到，在中國汽車製造業者中可謂最有創造力和闖勁的人，沒有他就沒有吉利公司的今天，可畢竟商場中不僅要靠魄力和魅力，更講究實力。
回顧止北美汽車銷售市場，有多少國際著名的汽車公司在此鎩羽而歸，如法國的「標誌」、義大利的「飛亞特」、俄羅斯的「拉達」等都是前車之鑑。
儘管艱難多險，但敢於藐視重重障礙、勇闖北美市場的中國汽車製造公司，其實不止吉利一家，至少在五年前，美國商界名人布瑞克林（Malcolm Brincklin）即開始為在美國銷售中國奇瑞汽車公司的產品佈局。布瑞克林當時揚言，他將從2007年夏季起，在美國出售零售價預期為 1 萬 9000 美元的奇瑞中型轎車，並將在美國各地設立200家經銷店，如果一切順利，未來還要進軍加拿大。可是，中國奇瑞進軍北美之事在前年底即無疾而終。
相對於奇瑞公司和其美國代理商布瑞克林，吉利公司的進軍北美策略比較保守，採用的是漸進策略，即先在其它國外市場嚐試外銷，在取得經驗後再進入北美。
中美汽車合作公司執行長薄勒克表示：「吉利汽車已在 52 個國家銷售，他們生產的汽車在最惡劣的氣候下接受過嚴格測試，吉利汽車是經得起考驗的。」
吉利公司已向加拿大經銷商展示準備在加銷售的汽車，可是一直要等到通過加拿大有關部門的審查、符合各項標準後，才可能出現在本國車行的展示廳中。（相關報導見A4）
多倫多新聞
中國汽車 明年挺進加國市場 首批推出兩款底價1.35萬美元的小型車 第一年銷售目標1.5萬輛
【多倫多訊】中國吉利汽車公司中美汽車合作公司（China America Cooperative Automotive, Inc.CHAMCO）本周共同宣佈，將從明年起在加拿大以低廉的價格銷售吉利汽車。這一新發展必將令已處於激烈價格戰中的加拿大汽車零售市場，掀起新一輪的更猛烈競爭。
具體操作安排中國汽車進入北美市場的中美汽車合作公司表示，將在加拿大銷售的，是吉利公司出產的小型卡車（pickup）和多功能車（SUV），起價 1 萬 3500 美元左右，準備第一年銷出 1 萬 5000 輛。這樣的價錢，比目前加拿大市場上同類汽車中最便宜的都要低 20%。
中美汽車合作公司執行長薄勒克在底特律說：「品質、式樣和價格，將使吉利汽車公司能夠達成在加拿大的銷售目標。」
作為中介和推銷商的中美汽車合作公司，在幫助外國汽車進軍北美市場方面很有經驗，最近二十年來，已幫助許多外國品牌順利地進入了美國市場，在 20 世紀 80 年代，韓國現代汽車曾與 CHAMCO 公司合作把現代汽車成功地打入了美國市場。
但北美汽車市場是全球競爭最激烈、標準和都要求最高的地區，經濟和科技實力均比較低下的吉利公司，是否能在這個市場站得住腳，值得觀察。
從價格上看，吉利公司以 1 萬 3500 元的索價在北美出售汽車，應該仍有利可圖。問題是吉利公司有沒有能力在北美設立龐大的銷售和售後服務綱絡，因為賣汽車不像是賣皮鞋，你付我錢、我給你貨，銀貨兩訖，交易便完成了。出售汽車的公司，一定要有完整的銷售和售後服務網絡，以便向顧客提供保證和維護、修理服務。在北美出售汽車，還有一項不容忽視的服務，那就是否能夠提供汽車貸款服務，因為很少有一下子掏得出一萬多元現鈔能力的購車者。
吉利公司是 1980 年代中期才起步的鄉鎮企業，最初以製造冰箱配件起家，1994 年涉足摩托車製造，1997 年才開始著手製造微型汽車。雖然該公司發展迅速，然而不要說在全球的排名了，就是在中國的汽車行業內，她的規模和財力都相當靠後。這家公司的創辦人暨董事長李書福眼光獨到，在中國汽車製造業者中可謂最有創造力和闖勁的人，沒有他就沒有吉利公司的今天，可畢竟商場中不僅要靠魄力和魅力，更講究實力。
回顧止北美汽車銷售市場，有多少國際著名的汽車公司在此鎩羽而歸，如法國的「標誌」、義大利的「飛亞特」、俄羅斯的「拉達」等都是前車之鑑。
儘管艱難多險，但敢於藐視重重障礙、勇闖北美市場的中國汽車製造公司，其實不止吉利一家，至少在五年前，美國商界名人布瑞克林（Malcolm Brincklin）即開始為在美國銷售中國奇瑞汽車公司的產品佈局。布瑞克林當時揚言，他將從2007年夏季起，在美國出售零售價預期為 1 萬 9000 美元的奇瑞中型轎車，並將在美國各地設立200家經銷店，如果一切順利，未來還要進軍加拿大。可是，中國奇瑞進軍北美之事在前年底即無疾而終。
相對於奇瑞公司和其美國代理商布瑞克林，吉利公司的進軍北美策略比較保守，採用的是漸進策略，即先在其它國外市場嚐試外銷，在取得經驗後再進入北美。
中美汽車合作公司執行長薄勒克表示：「吉利汽車已在 52 個國家銷售，他們生產的汽車在最惡劣的氣候下接受過嚴格測試，吉利汽車是經得起考驗的。」
吉利公司已向加拿大經銷商展示準備在加銷售的汽車，可是一直要等到通過加拿大有關部門的審查、符合各項標準後，才可能出現在本國車行的展示廳中。（相關報導見A4）
買野, 要在人心惶惶時
吉利稱：破解汽車高速爆胎難題日期：2008-01-15
作者：萬潤龍 來源：文匯報
本報杭州1月14日專電 （駐浙記者萬潤龍）1月14日，吉利集團在美國底特律北美車展上宣佈，困擾世界汽車安全行駛的技術難題——車輛高速行駛中爆胎的安全控制在中國吉利成功破解。 據調查統計發現，車輛在高速行駛中突然爆胎而導致的車毀人亡事故被列為高速公路意外事故榜首，佔高速公路意外事故死亡人數的49.81%，受傷人數的63.94%，直接財產損失佔43.38%，被公認為高速行駛狀態下行車安全的頭號殺手。世界汽車界此前對這一難題沒有找到過根本解決的方案。 吉利汽車公司于2003年率先提出爆胎監測與安全控制系統技術方案，並在中國工程院院士郭孔輝教授帶領下，匯集國內外汽車力學、制動、人體生理學專家、學者進行研究論證。科學家們發現，車輛在高速行駛過程中因爆胎而導致汽車失去操控性能所需時間在3秒以內，與駕駛員制動反應時間基本吻合，駕駛員根本無法減速自救。而利用智慧監控系統可以彌補駕駛員制動反應時間滯後的局限，由此徹底解決這一難題。 目前這項技術已經開始在公安、武警等重點領域運用。從2008年起，吉利旗下車型也將陸續配置該技術。
作者：萬潤龍 來源：文匯報
本報杭州1月14日專電 （駐浙記者萬潤龍）1月14日，吉利集團在美國底特律北美車展上宣佈，困擾世界汽車安全行駛的技術難題——車輛高速行駛中爆胎的安全控制在中國吉利成功破解。 據調查統計發現，車輛在高速行駛中突然爆胎而導致的車毀人亡事故被列為高速公路意外事故榜首，佔高速公路意外事故死亡人數的49.81%，受傷人數的63.94%，直接財產損失佔43.38%，被公認為高速行駛狀態下行車安全的頭號殺手。世界汽車界此前對這一難題沒有找到過根本解決的方案。 吉利汽車公司于2003年率先提出爆胎監測與安全控制系統技術方案，並在中國工程院院士郭孔輝教授帶領下，匯集國內外汽車力學、制動、人體生理學專家、學者進行研究論證。科學家們發現，車輛在高速行駛過程中因爆胎而導致汽車失去操控性能所需時間在3秒以內，與駕駛員制動反應時間基本吻合，駕駛員根本無法減速自救。而利用智慧監控系統可以彌補駕駛員制動反應時間滯後的局限，由此徹底解決這一難題。 目前這項技術已經開始在公安、武警等重點領域運用。從2008年起，吉利旗下車型也將陸續配置該技術。
2008年1月15日星期二
中節能風力發電公司獲準設立
我國首個百萬千瓦風電基地啟動項目的開發經營者——中節能風力發電港建（張北）有限公司，日前經國家商務部批復核準設立。張北公司將開發、經營河北省張家口市張北縣單晶河風力發電項目。該項目建設規模為20萬千瓦，設計年發電量約4.4億千瓦時，項目投資總額約2.1億美元，其中外資佔約2900萬美元。
規劃建100萬千瓦風電場
張北公司由中節能風力發電有限公司與香港新能源（控股）有限公司共同出資設立。中節能風電公司是
中國節能投資公司的全資子公司，成立于2006年1月，注冊資金3億元，專門從事風電產業的開發管理。中國節能投資公司是國務院國資委直屬的中央大型企業，是我國在節能環保領域惟一一家國家級投資公司；香港新能源則隸屬于大型上市公司香港建設（控股）有限公司（0190.HK）。香港建設以建築業務為主，也從事物業發展、基建及酒店投資，公司旗下的香港新能源去年在黑龍江建設了兩個3萬千瓦的風電項目。
在2006年國家發改委組織的張北單晶河風電項目特許期權招標中，中節能“戰勝”中國最大的風電企業龍源電力集團等10余家企業，將此風電項目收入囊中。
據了解，中節能規劃到2012年實現裝機容量達100萬千瓦的風電場建設。現已建成和在建河北、新疆等地共計近50萬千瓦風電場規模，位于甘肅、內蒙古等地儲備風場資源可裝機總容量超過200萬千瓦。公司還投資控股技術水平先進的兆瓦級風力發電設備制造企業浙江運達風力發電工程公司，遠期目標是發展成位居國內前列的風電開發建設集團。
上網電價0.5006元/度
通過風電開發權招標的方式，降低工程造價和風電上網電價——這是張北單晶河20萬千瓦全國特許權風電項目的特點所在。這一項目既是目前國內規模最大的風電項目之一，也是國家大型風電建設的示范項目。該項目計劃于年內全面開工建設，按每臺容量800千瓦裝機計算，將安裝250多臺風電機，總投資18.5億元，年總裝機發電量約5億千瓦時。同時，該項目78%使用國內風電設備，將推進風電設備國產化，增強綠色電力競爭力。
中節能風電公司辦公室嚴先生告訴記者，競標獲風電項目的好處在于並網方面不存在問題，但電價會較低。他表示，風力發電場預期每年可生產共4.386億千瓦時的電力，並帶來每千瓦時約0.5006元的上網電價。這個電價受到多方面因素的影響，但長期來看，隨著水電價格上漲，風電價格也有望水漲船高。
嚴先生表示，張北項目的風電設備由浙江運達風力發電工程公司提供。去年年中通過增資，中節能已控股該公司。由于風力發電場60—70%的投資在風電設備，中節能控股該公司有望使得成本控制成為可能。
據專家介紹，本次20萬千瓦風電項目上馬後，張北縣的風電項目規模將達到54萬千瓦，年發電總量將超過13億千瓦時，張北也將真正成為全國最大的“風電縣”。
規劃建100萬千瓦風電場
張北公司由中節能風力發電有限公司與香港新能源（控股）有限公司共同出資設立。中節能風電公司是
中國節能投資公司的全資子公司，成立于2006年1月，注冊資金3億元，專門從事風電產業的開發管理。中國節能投資公司是國務院國資委直屬的中央大型企業，是我國在節能環保領域惟一一家國家級投資公司；香港新能源則隸屬于大型上市公司香港建設（控股）有限公司（0190.HK）。香港建設以建築業務為主，也從事物業發展、基建及酒店投資，公司旗下的香港新能源去年在黑龍江建設了兩個3萬千瓦的風電項目。
在2006年國家發改委組織的張北單晶河風電項目特許期權招標中，中節能“戰勝”中國最大的風電企業龍源電力集團等10余家企業，將此風電項目收入囊中。
據了解，中節能規劃到2012年實現裝機容量達100萬千瓦的風電場建設。現已建成和在建河北、新疆等地共計近50萬千瓦風電場規模，位于甘肅、內蒙古等地儲備風場資源可裝機總容量超過200萬千瓦。公司還投資控股技術水平先進的兆瓦級風力發電設備制造企業浙江運達風力發電工程公司，遠期目標是發展成位居國內前列的風電開發建設集團。
上網電價0.5006元/度
通過風電開發權招標的方式，降低工程造價和風電上網電價——這是張北單晶河20萬千瓦全國特許權風電項目的特點所在。這一項目既是目前國內規模最大的風電項目之一，也是國家大型風電建設的示范項目。該項目計劃于年內全面開工建設，按每臺容量800千瓦裝機計算，將安裝250多臺風電機，總投資18.5億元，年總裝機發電量約5億千瓦時。同時，該項目78%使用國內風電設備，將推進風電設備國產化，增強綠色電力競爭力。
中節能風電公司辦公室嚴先生告訴記者，競標獲風電項目的好處在于並網方面不存在問題，但電價會較低。他表示，風力發電場預期每年可生產共4.386億千瓦時的電力，並帶來每千瓦時約0.5006元的上網電價。這個電價受到多方面因素的影響，但長期來看，隨著水電價格上漲，風電價格也有望水漲船高。
嚴先生表示，張北項目的風電設備由浙江運達風力發電工程公司提供。去年年中通過增資，中節能已控股該公司。由于風力發電場60—70%的投資在風電設備，中節能控股該公司有望使得成本控制成為可能。
據專家介紹，本次20萬千瓦風電項目上馬後，張北縣的風電項目規模將達到54萬千瓦，年發電總量將超過13億千瓦時，張北也將真正成為全國最大的“風電縣”。
2008年1月10日星期四
175 吉利----基金股
- 發行 52億股
- 李福書 25億 ----->老闆楂 48%
- OZ 2.75億
- UBS 7.87億
- Tosca 9.92億
- Morgan 3.54億 ------>4個基金楂 46.3%
- 小股東 2.92億 ------> 5.7 % only
清洗豁免完成, 消除對股份的壓力
175完成收購李褔書手上車廠/資產後, 發行多12.88億股
李老闆 手中會有 37.88億股 , 發行總股數變成 64.88億
2008年1月9日星期三
將發佈重大技術成就 吉利要在北美車展PK寶馬?
日前，記者從吉利集團獲悉，即將參加北美車展的吉利集團，將在底特律北美車展上向全球正式發佈該公司即將推出的最新的重大安全技術成就。據稱，該項技術填補了中國乃至世界範圍內汽車安全領域的空白，將使高速行駛過程中汽車意外安全事故得到有效控制。 近年來中國車企參加國際車展已不是什麼新鮮事，在一些大大小小的國外車展上總能見到國產品牌的身影，儘管大多為陪襯的角色，國人對此褒貶不一，但總算是走出去了國門，走向了世界。可說中國車企要在國際知名車展上用技術挑戰“西方列強”也許誰都不敢相信，這不是“天方夜譚”就是“癡人說夢”，說好聽點最多是個奮鬥目標。然而，在即將舉行的美國底特律北美車展上，吉利汽車將向全球發佈一項事關汽車安全的重大技術成就，而且這項技術將大大超越目前全球類似寶馬、賓士等國際知名大品牌車所配裝的相應技術和保障措施，使汽車高速行使更安全。中國一家民營汽車製造企業敢在聚集世界最新技術的國際車展上亮相技術，挑戰賓士、寶馬，這不啻是個令人振奮的消息。 吉利這個名字為大家所不陌生，中國第一家民營汽車製造企業，十年的發展使他成為中國汽車企業十強，並成功實現香港上市，跨國控股英國百年名企錳銅汽車公司，將英國經典計程車收歸名下，應該說吉利這段歷史記載著中國自主品牌汽車發展的光榮。然而，作為萬物之靈的人，最難忘的也許正是那些記憶最深刻的東西，當吉利這份光環被如今“光怪陸離”的汽車市場所籠罩時，很多人只記住了吉利車的低價、底端、低檔特徵，儘管如今的吉利車已今非昔比，CVVT發動機、自動變速箱、EPS等核心技術屢屢獲獎，甚至喊出了“欲與世界品牌試比高”的口號。但又有多少人能去領會一家民營汽車製造企業的雄心大略和發展前景。可以說，近幾年不論吉利怎麼變化，挑刺的、譏笑的、質疑的總是身影不離。05年吉利汽車代表中國汽車參加法蘭克福汽車展，有人譏笑說，拿吉利汽車參展這是丟中國人的臉；06年吉利汽車作為中國第一家汽車生產企業受邀參加美國底特律車展，有人說，這是吉利自不量力出風頭；07年吉利提出其首款商務轎車遠景挑戰卡羅拉，更被說為“天方夜譚”式的作秀；當吉利提出實行戰略轉型，“造最安全、最環保、最節能的好車”時，有人評論這是吉利在編織最美好的故事等等，所有這些吉利難以承受的“折磨”，其罪魁禍首應該還是那些曾留給人們的深刻記憶。有位朋友曾對我這樣說，要想消滅人們原有的記憶，就必須給人們創造新的記憶，當年溫州一把大火焚燒假皮鞋，使溫州品牌獲得重生；海爾現場錘砸存在瑕疵的冰箱，使海爾成為世界品牌，吉利要想徹底走出人們思維中的怪圈，必須要有令人心服的新創舉。聯想到吉利正在大張旗鼓的戰略轉型和技術創新的宣傳攻勢，我想吉利是否是想借北美車展這個令汽車業高度關注的舞臺，以“一鳴驚人”的方式來破解人們對吉利認識的“心結”。 雖然吉利目前還未正式公佈這項重大技術究竟為何物，其身價究竟有多重，但我還是從側面了解到，這是一項事關汽車安全的實用技術，屬於自動安全監測和動力控制系統的一項重大創新，這在世界汽車安全技術領域還是個空白，也是全球汽車安全技術的一個重大突破，這項技術的運用將使汽車在高速行駛過程中的安全系數得到大幅度提升，據吉利有關人士稱，目前這項技術已通過中華人民共和國公安部交通安全產品品質監督檢測中心檢測和測試，各項性能指標完全達到技術設計要求，並獲得中國發明專利授權。同時已經在公安、武警等重點領域車輛中配裝使用。 但願吉利這一次能夠給人們留下對吉利新的記憶，我們等待那一天。為吉利，也為中國自主品牌汽車揚眉吐氣的那一天。
來源：中國新聞網
來源：中國新聞網
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