潘石屹---我并不担心08年北京的房地产市场

新浪网 - 我并不担心08年北京的房地产市场
　　主持人：大家下午好，欢迎大家来到新浪聊天室，今天我们请到的嘉宾是SOHO中国董事长潘石屹先生。好多网友最近在您的博客上看到您发表的一系列文章，都是关于08年房地产形势和对“拐点论”的看法。现在已经有不少网友向您提出了问题，我们先从中间选择一个请您来回答。先请潘总跟网友们打个招呼。
　　潘石屹：大家好！各位网友好，谢谢新浪网给我们提供了一个见面和讨论问题的平台。各位有什么问题我们可以一起探讨。

　　准备人大提案让我很有压力

　　主持人：这儿有一个网友问您，马上要召开北京市人代会了，您作为新当选的北京市人大代表有什么样的提案？作为房地产开发商的代表，您的提案会集中在哪些方面？
　　潘石屹：这两天，人大让我们这一届的北京人大代表集中学习有关的法律，的确学习到了不少新的知识和法律。这是我以前不了解的领域。在人代会期间向人大提出议案是人大代表的主要工作。我这几天也一直在想这个问题，思考了几个方向：
　　一是北京市的城市规划如何才能更合理，尤其是有没有可能出台一些政策减少和消灭新建小区的围墙，从而解决北京交通拥堵的问题。从北京的城市发展来看，交通问题是关乎北京发展的大问题。北京目前的车辆和其他城市如东京、莫斯科相比并不算高。但交通状况却越来越糟，一个主要的问题是北京的围墙太多，封闭的社区、机关大院太多，阻断了交通。
　　二是普通老百姓的住房问题。解决普通老百姓的住房问题不能只依靠开发商当年新建的房子，因为无论是商品房、经济适用房还是双限房数量是非常有限的。能不能把二手房、存量房的市场启动起来，让一部分住不起新房子的老百姓住上旧房子？这样既解决了房屋空置的问题，同时也解决了房价高、普通老百姓买不起房子的问题。这就跟二手房市场的政策有很大关系。尤其是税收政策，北京目前二手房的税收太高了，超过了交易额的百分之十。
　　我想到的第三个提案方向就是北京的空气污染问题。北京的空气污染会影响到在北京生活的每一个大人和小孩，影响到每一个人的健康问题。如何才能解决北京的空气污染问题，需要政府，也需要全社会的努力。出台必要的政策对治理空气污染也是非常必要的。
　　其他的，也欢迎各位网友给我提出意见和建议，最好是有解决的办法。

　　主持人：有网友问潘总您为什么有兴趣参选人大代表，您的时间和精力允许您这样做吗？
　　潘石屹：的确，我当了人大代表之后，知道这项工作需要花费许多时间。2008年元月份大概需要用超过一半的时间来从事这项工作。但我认为这是值得的，这是一项很重要的社会责任，因为自己个体的发展和进步离不开这个社会的发展和进步。同样，社会的发展进步会带动我们每一个人的成长和进步，这两者是密不可分的。
　　第一次做北京市人大代表，有许多新的法律，新的知识需要学习。所以第一年可能对我来说花费的精力、时间会更多一些。许多媒体的朋友对我说，期待着我的第一个提案。所以，我心里也很有压力。为了做好这项工作，我想能够通过现代化的网络把我周围的人，把大家的力量，把网友的智慧全汇集起来，能够为北京市人大提出好的、有建设性的提案。

　　主持人：有网友提问说，如果真取消了封闭社区，那将来的新建小区是不是都不要封闭了？这样的小区安全问题如何解决？
　　潘石屹：这是一般人的误区，认为只有围墙围起来的小区，封闭的小区才是安全的，如果没有围墙的小区是不安全的。许多国家的经验证明，封闭的小区，各种犯罪率，例如盗窃、强奸这样的犯罪率都要比开放的小区高得多。因为越是开放的社区，犯罪分子越会在所有人的监督下，而一个封闭的小区只靠几个保安是监督不了的。联合国教科文组织在世界各地评选安全社区，其中参选的基本条件就是它必须是一个开放的小区，而不能是一个封闭的小区。封闭小区是没有资格参加教科文组织的“安全社区”的评选的。

　　主持人：有位网友向潘总提问：老潘您好，一直很关注您对中关村甲3号地的竞标，我相信如果您中标的话，一定会实现城市融合的理念，但是现在龙湖中标了，从网站上看，他们对这块地的定位是CEO官邸，空中别墅等高端物业，与现在的政策相背离，如果是这样，真的感觉不如您提出的开发理念。您对这块地的未来怎么看？
　　潘石屹：在我们10多年的房地产开发经历中，我们走访了许多城市，发现城市融合的理念是未来城市发展的趋势，只有城市融合了，目前城市遇到的问题，例如“穷人区、富人区”的问题，“贫民窟”的问题，“交通拥挤”的问题等等，都会得到缓解。但我不认为，在这块地上面做一些高档的定位是和城市融合这个理念相矛盾的。例如在一栋高楼中，屋顶可以做空中花园，销售给这个城市中最有钱的人，有好多景观，有宽敞的阳台，地下的几层也可以做成别墅，有院子，有花园。但一些不好的朝向，不好的楼层照样可以做中低档、小户型的房子。甚至可以让这些收入比较高的家庭司机、保姆住在一座楼里面，这样为他们的就业，为减少城市交通的拥挤都有很大的好处。

　　主持人：有网友提问：潘总您好，北京和天津之间开通了30分钟的直达快速列车，您认为这样会对天津以及北京靠近天津周边地区的房价产生影响吗？
　　潘石屹：从地域上看，北京和天津这两座特大型城市在华北平原上距离非常近，高速列车的开通把这两个城市的距离拉得更近，更吸引在一起了。这对这两个城市的发展都会造成非常大的影响，对这两个城市房地产的发展影响也会很大。房地产的开发主要是依靠城市的基础设施，尤其是交通。我们看到在地铁线附近的物业和远离地铁站的物业，因为大家居住方便程度的不同对房子的价格会有很大的不同。我相信天津、北京高速列车的开通将会改变这两个城市房地产的格局。

　　三年不买房的说法太武断了

　　主持人：有一个网友提问说：潘总好，您觉得2008年房地产形势怎么样，是“拐点”吗？
　　潘石屹：现在刚进入2008年，这一年大家都特别关注北京的房地产市场会不会出现变化，也出现了各种观点，我想应该从以下几方面来看。
　　第一、中国的经济、北京的经济会不会出现问题？如果经济大势出现问题，房地产市场也不会幸免。
　　第二、要看08年房地产形势，要看过去两年时间土地的供应量和这些土地供应到了什么区域。从这一点上看，过去两年时间政府公开“招拍挂”的土地量并不大。这意味着今、明年两年北京房子的供应量，尤其是五环内的供应量会比较少。
　　第三、要看政策和政策的实行情况。例如上星期国务院公布的“两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费。”这就促使前些年做土地储备的房地产开发商会尽快地把土地变成房子，无形中增加了市场上房子的供应量，有利于平抑房地产的价格。

　　主持人：这个网友的问题是“最近市场观望情绪比较浓，请问潘总这种状况什么时候会发生改变？”
　　潘石屹：目前市场的观望情绪主要是来自于深圳、广州两个城市成交量大幅度下跌，再加上圣诞、元旦、春节前后每年的成交量都不会非常多，因为放假期间大家都在忙着度假。
我并不担心北京08年房地产总体市场情况，因为第一我看好北京08年经济的发展；第二，过去的两年时间，北京供应的土地不足，相对于当年销售面积来说要少很多。

　　主持人：潘总您在一篇博客里说，均价8000元/平方米以下的中低档房将出现拐点，我看您一直用“拐点”而不是说“降价”，请问这两者之间有什么差别吗？
　　潘石屹：为什么要用8000元/平方米这个点，因为我们分析了2005、2006、2007年这三年北京市房屋价格成交量的分布曲线，我们发现它们都成标准的对数正态分布图。而8000元以下房子的成交量在过去三年时间都超过北京市总成交量的50%，就是说，从4000—8000元/平方米这个价格区间是最值得关注的区间。在这个区间中其实也可以发现，07年供应的土地中有大量的低档商品房，也有大量的双限房，经济适用房，甚至在一些高档小区中配置了一定比例的廉租屋。这样，在2008年、2009年北京市房屋的供应中加大了中低档房的供应量。在供应量增加、需求量不变的情况下，它的价格就会受到抑制。至于用“拐点”还是用“下跌”，只是一个表达方式。我们最重要的是要看到这个价格变化背后实施的东西是什么。
　　“拐点论”谈论得非常多，有许多人不是看价格背后的供求关系，而是钻到高等数学中去找一阶导数，二阶导数的方法去谈“论拐点”。我认为这些谈论都是没有实际意义的，只是数学游戏。

　　主持人：有网友问您，新闻宣传如果说房价会下降，那房价就会下降，因为老百姓会以为等等更便宜，所以就不买了，市场就会降价，所以说房价的问题市场导向很重要，这样说对吗？
　　潘石屹：这个问题的前提是忽略了我们面对的是一个多元化的社会，每人都有自己的判断，我们的社会不可能是新闻媒体这一种声音，或者老百姓的购买行为只有一种——要么买、要么不买。实际的市场情况远远不是如此简单的“是”或者“不是”，房地产市场中的房价问题，最关键的是取决于市场的供求关系，而不是新闻媒体的舆论，尤其像房子这样的必需品。

　　主持人：有网友问您昨天看《经济半小时》了吗？有何感想？
　　潘石屹：今天上午我在北京市政府开会，在我旁边坐的是大唐电信的潘总，与我同姓。他也问了我同样的问题。我说没有看。他告诉我《经济半小时》报道北京2007年最后4周的房价每周都在下跌，最后一周下跌超过20%，我对他说不可能，因为我前天刚与北京市政府房地产交易部门的领导谈2007年房价的变化，他们还埋怨我，说我们SOHO北京公馆在07年最后一周开盘，把整个北京的房价提升起来了。他们在07年的最后一个月观察每周房价的变化情况，发现是涨幅在逐月下跌，而不是价格的下跌。
　　我不知道《经济半小时》的数据是从什么地方来的，我们在了解北京房地产市场的时候，最重要的是看政府房地产交易网上的数据，因为这是由每一套交易合同产生组成的数据，是最真实最权威的。没有在网上签约，这个房屋的交易合同是不生效的，所以也不存在任何数据的滞后性，交易网上的数据是最准确的。

　　主持人：网友大门提问说，王石提出三年不买房，您对此怎么看？08年我们应该买房吗？
　　潘石屹：购房，对每个人，每个家庭来说，都要根据自己的具体情况来进行选择，我没有看到王石让大家三年、四年不买房的原话，也不知道他这后面还有没有别的内容。如果没有任何前提和条件，只是这样说，那就太武断了。据我知道，万科在做集约化、标准化住宅的基地，预计三、四年之后可以大规模地生产。王石和万科对这种工业化、标准化的生产模式很有信心，认为这样的模式会在中国成功，会提高房屋的质量。而这种模式的确在国外有许多成功的经验。但这种模式要搬到中国还需要中国这个环境和市场的检验。

　　主持人：有一个游客网友问了一个比较具体的问题，请问潘总房价在上涨了200%之后，下跌了2%，这可以称得上是下跌吗？
　　潘石屹：市场是波动的，任何一个市场价格变化的曲线，无论是股票市场价格的曲线，黄金市场价格的曲线，石油市场价格曲线都不是一条直线。振荡、上下起伏，呈锯齿形的变化，这都是正常的，最关键是要看大势在什么时间和区间的变化来判断是上涨了还是下跌了。

　　主持人：这个网友的问题是：中大恒基房地产经济公司最近传出关闭50家门店的消息，现在其他中介公司也都或多或少地关闭了一些门店，请问您认为这对于北京市二手房市场会有影响吗？
　　潘石屹：二手房市场无论是北京、深圳或者其他一些城市都出现了许多违法骗钱的事情，让许多老百姓受到了很大的损失，有人提出许多解决的办法。我认为最根本的解决办法就是把二手房也纳入政府交易网上签约的范畴，这样就会杜绝许多的欺骗行为。
　　记得三年前，北京市政府要实施网上签约，有许多开发商很担心，提出来如果政府网上签约，房地产开发公司的“销控”技术就没有用了。其实“销控”说白了就是没有给客户真实的信息，说假话。北京市政府实施网上签约彻底杜绝了一手房市场说假话的、欺骗的行为。三年的实践证明，效果很好。如果北京市政府再进一步，能把二手房的交易也放在网上签约，客户再也不用担心产权的问题，过户的问题，从而也彻底杜绝房地产中介对客户可能造成的欺骗。这样就为北京房地产市场办一件好事。

　　国三号土地新政打击了“地主”，受益的是“资本家”

　　主持人：网友小狮子的问题是这样的：“继去年9月国土部发出了《关于加大闲置土地处置力度的通知》之后，最近国务院又出了一个《关于促进节约集约用地的通知》，再次强调：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。请问潘总对此有什么看法。”
　　潘石屹：这两个文件对房地产行业和房地产市场是非常重要的，如果这两个文件能够严格执行，中国房地产的格局将会发生彻底的变化。在此之前，开发商基本分成两大类，一类是靠囤积土地钱赚钱的开发商，另一类是靠盖房子赚钱的开发商。而靠囤积土地赚钱的开发商的利润率、回报率远远高于盖房子的开发商，有些开发商甚至标榜自己拥有10年、15年，甚至20年的土地，而这种做法又得到资本市场的追捧。这其实是不正常的，是对整个社会资源的浪费。如果让这种现象继续蔓延下去，囤积土地的现象得不到抑制，无论政府供应多少土地都让开发商囤积起来，他们再用囤积的土地向资本市场融资。这样就无法形成老百姓所需要的房子，市场上就不能形成房子的供应。
　　这两条政策执行起来，估计有相当的难度，还会有一个过程。但这个大方向和趋势是不会改变的。

　　主持人：《北京晚报》的阴雪希望潘总预测一下此次“国3号”文将给市场带来什么样的影响？其执行力度将会怎样？
　　潘石屹：刚才我已经谈过这个文件对行业的影响，如果这个文件执行起来，对行业造成的影响将是翻天覆地的。谈到执行力度，其实不可能是在一个月、两个月，甚至一年时间完全执行的，但只要能够按照国务院的这个文件做出一些案例，比如对囤积两年不开发的土地无偿收回，就会对市场传递一个清晰的信号，即这个政策是会执行下去的。股票市场、国际资本市场在评判一些公司的价值时，就会形成判断。像这种储备十年、二十年的土地其实超过两年就会成为没有价值的土地，有被收回的危险。当然，要执行好这个文件对充分的利用社会资源，尤其是土地这种中国目前最宝贵的资源是很有意义的。但各个政府部门也需要配合，例如规划部门要抓紧规划的审批，政府的建设部门要抓紧开工证的办理……这样才能够做到把供应的土地尽快地变成房子，避免社会资源的浪费。

　　主持人：网友ZJ想请潘总预测一下，2008年“天价地王”还会频繁出现吗？
　　潘石屹：土地的价格在2007年疯狂了差不多10个月的时间，在这10个月中，“招拍挂”的土地是非理性的，是不符合逻辑的，具体的表现就是土地的楼面价比旁边在售房子的售价还要高，这就是房地产行业中形象的比喻——面粉比面包贵。这种疯狂的现象会很快过去的。而银根的收紧和国务院关于两年不开发的土地要无偿收回的决定得到执行，我相信这样的情况在08年不会再出现。

　　主持人：《北京晚报》的阴雪还有一个问题，“囤地不开发是不是正常的情况？这是由主观原因造成的？还是由客观原因造成的？”
　　潘石屹：我认为两方面的原因都有，客观的原因就是交了土地出让金拿到了土地证，但这块地不是净地，上面还有拆迁户，因为拆迁的困难影响了开发。还有一部分原因，是规划和施工证迟迟未能拿到影响了土地的开发。但这些客观原因的量并不大，许多囤地的开发商是为了迎合资本市场，故意去囤积土地。另外一个原因从经济利益上看，一些开发商认为未来政府供应土地的量不会太多，土地的价格会越来越高。这些开发商就不是靠开发土地，不是靠为社会创造价值来获得回报，而是靠囤积土地，等待土地的升值去获得回报。国土资源部和国务院的这两个文件对那些“地主型”的开发商是很不利的，这两个文件是鼓励资本的流通，加强资金的周转。简单的比喻就是,这个文件出来后，受打击是房地产行业中的“地主”，受益的是房地产行业中的“资本家”。

　　SOHO中国基金会的重点是资助教育

　　主持人：网友小狮子还有一个问题，您曾在博客里说您的公司成立了慈善基金会，想请问您08年的慈善计划出来了吗？能透露一下吗？
　　潘石屹：06年SOHO中国成立了慈善基金会，当年为慈善事业的捐款大约有600多万元人民币；07年我们提倡SOHO中国全体员工都来参与基金会的行动，这一年我们基金会为慈善事业的捐款超过了2000万元人民币。
　　今年基金会的重点还会像前两年一样放在教育上，尤其是品德教育方面。我们分批组织了西部地区的老师、校长来北京学习，然后把北京的见闻、知识和力量带回去。今年，我们和北京青少年基金会合作，会在春节前帮助一批回不了家的大学生，或者为他们提供回家的路费，或者给留在北京的同学提供一批“爱心礼包”，让他们在北京高高兴兴过年。另外我们在08年还会做一系列资助贫困大学生的活动，初步选定了北京的12所高校，每所高校选择100名来自全国各地的大学生，资助他们在大学期间的学费和生活费用，也关怀他们在人格和精神品德方面的生长。
　　08年一上班，SOHO中国慈善基金会开了第一次会议，确定了几个大方向，在以后每个月我们还会加入新的项目。最重要的是让全体员工来参与，在帮助别人的过程中，也促进自己精神品质的成长。

　　主持人：还有网友提问：潘总，我记得您去年年末曾经给朋友们、合作伙伴们发过一封新年贺信，还给建筑工程公司写信提到保障民工过年的问题，今年您还会写这样的贺信吗？
　　潘石屹：今年的贺信已经写好了，大约在下个星期就会发到每一个朋友及合作伙伴的手中。

　　主持人：有网友说您的新年贺信主要展示了SOHO中国2007年的业绩，并且您在精神层面的语言多一些，您写这封信时是怎么考虑的？
　　潘石屹：2007年是最应该感谢大家的一年，这一年对SOHO中国，对我都是非常不平凡的一年。前几天我为各位朋友写了封贺信，这封贺信正在排版，还未印刷。但我看到《第一财经日报》今天已经登出来我贺信的一部分内容了，我感到很吃惊。我希望多数朋友是通过我的信第一次看到贺信的内容。在这封贺信中除了描述我们SOHO中国2007年所做的工作以外，同时也展望了2008年，以及对大家的祝福。下周朋友们就可以收到的我的这份新年祝福的信了。

　　主持人：有网友希望您谈谈2008年SOHO中国的公司战略会有哪些改变？
　　潘石屹：2007年，SOHO中国发生了一次巨变，从非上市公司变成了一个上市公司，公司的规模也得到了扩大。我们需要更多的智慧，更多的远见来管理和驾驭SOHO中国。
SOHO中国经过过去3年的战略调整，主要是以商业地产和写字楼为主，成为城市中CBD的建设者。在过去北京的建设过程中，SOHO中国的销售额占到了北京CBD的39%，积累了比较丰富的CBD建设经验。
　　尽管SOHO中国在高速地成长，但有一点我认为是非常重要的，就是有机的、自然的成长，而不是突变。我们看到许多突变的公司因违背了有机和自然的原则，最后都失败了，走了很大的弯路。SOHO中国会吸取这些公司的经验教训，避免他们犯过的错误。

　　主持人：《楼市》记者靳华想问潘总，货币紧缩政策下，2008年开发商融资格局是否会发生根本性的变化，会发生哪些变化？任志强先生在一次论坛上说，您上市融资的钱现在根本花不完，您2008年打算如何投资？未来是否担心资金链的问题？
　　潘石屹：在过去两年时间，股票市场和房地产市场的暴涨，其中一个原因是市场上资金量太大，即所谓的流动性过剩。所以从中央的经济工作会议开始，收紧银根，对股票市场和房地产市场的健康发展是有好处的。
　　我们公司上市融到的资金，我们会合理恰当地安排。任志强是外人，他不了解我们公司的具体情况。任总的性格可以用三句话形容：“没事找事，把别人的事当自己的事，把自己的事不当事。”

　　主持人：有网友问您的新书什么时候出来？
　　潘石屹：大概在春节后的2月底。

　　主持人：还有网友希望您能推荐两本值得一读的书。
　　潘石屹：最近我正在读巴菲特的《致股东的信》和格林斯潘的《我们的新世界》。因为这两本书都还没有读完，谈读书体会有点太早，在这里先把这两本书推荐给大家，有兴趣的可以去读一读。

　　主持人：因为时间的关系，我们今天就聊到这儿，请潘总和大家说最后一句话。
　　潘石屹：谢谢大家，这是08年第一次在网上和大家见面，今年我们会坚持每周和大家在网上见一次面。再次感谢大家，也谢谢新浪网给我们提供了这样好的平台。

　　主持人：谢谢潘总今天在百忙之中抽出时间跟大家聊天，我们这个聊天将会一直持续下去，我们下周五再见，具体时间请关注新浪网发布的预告。
2008-1-12 点击：10603 次